У Гэри Розенберга такое чувство, что он был здесь до
The Commercial Observer: Поскольку мы находимся на 49-м этаже One Bryant Park, почему бы нам не начать с разговора о конструкции здания? , А не ___ ли нам? Компания Rosenberg & Estis добилась успеха в реализации проекта, отчасти благодаря опыту юридической фирмы в монтажных работах. Хотите немного разобраться в сложностях сделки?
Мистер Розенберг: Ну, мы начали в ноябре 2002 года. Банк Америки обратился к нам и был заинтересован в здании потенциальной штаб-квартиры. В тот момент нам принадлежало около 85 процентов сайта, и у нас было два или три, мы назовем это задержанными участками. Это были люди, которые в течение очень долгого времени решили, что они хотят сохранить свою посылку до последнего момента.
Проблема заключалась в том, как мы сможем гарантировать, что Condé ... я имею в виду , Bank of America ... что они смогут переехать - потому что у них была точная дата. У них был существенный договор аренды, истекавший в октябре 2008 года. Это было буквально за шесть лет до этого. Итак, для нас проблема заключалась в том, как мы собираемся сделать их серьезными за шесть лет до истечения срока аренды.
Какое время выполнения заказа у вас обычно есть с крупными арендаторами? < / p>
Крупные арендаторы строят новостройку, может, четыре года, может, четыре с половиной года. Очень необычно, что кто-то уходит на шесть лет раньше срока. А если они выбывают на шесть лет раньше срока, они просто пинают шины. На самом деле они просто проводят комплексную проверку, потому что большинству людей нравится ждать как можно дольше, чтобы узнать, где находятся вещи.
Но у Bank of America был довольно необычный руководитель отдела недвижимости, которого мы смогли объясните [ему], что для того, чтобы собрать участок и построить здание, которое они хотели, нам нужно было заставить государство сделать его проектом [Empire State Development Corp.], а это означало, что вы должны были пройти через процесс экологической экспертизы. У тебя есть право осуждать. Поэтому мы составили для них график, чтобы показать, что если они начнут прямо сейчас, мы сможем гарантировать доставку. Но если бы они подождали, нам хватило бы средств, потому что мы должны были пройти через эти процессы, а затем построить здание.
Итак, мы составили 70-месячный график, и тут же они сказали: « О, но мы должны уйти на полгода раньше, потому что мы должны восстановить наши помещения »[смеется]. Так что сразу же это было неправильно. Я сказал: «Мы должны двигаться быстрее!»
Вы, должно быть, хорошо владели покером за все эти переговоры.
Это было захватывающе. В нем было много движущихся частей, потому что, во-первых, нам пришлось собрать остальную часть сайта, потому что их интересовало только это здание. Его не планировали, но они хотели монументальное здание. Мы могли бы построить меньшее здание на двух третях участка из-за удерживаемых участков или здание странной формы. Но им нужна была огромная плита пола для своих торговых площадок.
Так как же вы договаривались обо всем этом с Bank of America, когда у вас не было планов?
Мы смогли договориться, что, на мой взгляд, было увлекательной сделкой, потому что одна из самых больших трудностей заключается в том, чтобы определить размер арендной платы. И невозможно рассчитать арендную плату, не зная, что это за здание, потому что вы можете выбрать арендную плату и затем спорить о том, что это за здание. Таким образом, мы придумали довольно уникальную структуру, в которой мы договорились, что они будут платить за аренду в процентах. Они будут платить процент от всех затрат, так что если они хотят чего-то впечатляющего, они будут платить процент от этого.
Таким образом, ключевым элементом было согласование наших интересов с их интересами - чтобы они поняли что что бы мы ни делали, мы будем делать для их блага, и они будут принимать решения относительно того качества, которое им нужно. И они будут платить за любое это качество - потому что это всегда самая большая трудность в новом строительстве. Вы устанавливаете арендную плату, а затем спорите о том, что человек получает за аренду. На тот момент у нас не было планов на здание. Итак, они говорят: «Ну, а как вообще будет выглядеть здание?»
Какую роль сейчас играют Розенберг и Эстис в One World Trade Center?
По сути, мы сейчас играем две роли: во-первых, мы представляем Dursts в совместном предприятии с администрацией порта. Но во-вторых, я ежедневно занимаюсь не только структурированием сделки, но и тем, как убедиться, что здание работает по графику, работает на Condé Nast и работает на порт.
Дуглас [Дерст] всегда говорит, что когда что-то идет не так, во-первых, мы не паникуем. Если это не сработает, мы снижаем наши стандарты. А если это не сработает, вините Розенберга. Моя работа - ни в чем не убедитьсяg идет не так. Сейчас я трачу подавляющее большинство - почти все свое время - на One World Trade Center. Это правда.
Около 15 лет назад вы работали от имени Dursts с 4 Times Square, когда Condé Nast обсуждал вопрос о том, чтобы стать якорным арендатором этого здания. Теперь, когда издательская группа переходит в One World Trade, разве это похоже на дежавю?
Это потрясающая вещь. Пятнадцать лет назад мы вели переговоры с Condé Nast о переезде с Мэдисон-авеню на Таймс-сквер. Таймс-сквер была катастрофой. Ничего не строилось. Это было худшее время в сфере недвижимости, и мы вели с ними переговоры о строительстве нового здания.
В то время Роберт Беннис и Эндрю Левин представляли Condé Nast в компании - один был адвокатом, а другой является руководителем строительства. Джон Механик был адвокатом. Мэри Энн Тай была брокером. На нашей стороне был Дуглас Дерст. Джоди Дерст был здесь. Себя. На переговорах у нас были Паттерсон Белнап в качестве наших поверенных, Боб Сафран и Лорен Слифер. Итак, сегодня мы заходим в комнату, и те же стороны ведут переговоры об аренде площадью в миллион квадратных футов, чтобы покинуть 4 Times Square и перейти к One World Trade Center. … Есть пара новых сторон - [вице-председатель Cushman & Wakefield] Тара Стаком, администрация порта, - но интересно спорить о тех же самых вещах 15 лет спустя.
Сегодня у вас есть фирма из 44 юристов, но когда вы начинали, это была всего лишь команда из двух человек. Кто были в те дни вашими клиентами?
Это был один мужчина или один мальчик. На тот момент я представлял домовладельцев, которые занимались квартирами с контролируемой арендной платой. Это был 1975 год. Итак, в основном все домовладельцы - мелкие домовладельцы, домовладельцы среднего размера - имели квартиры с контролируемой арендной платой. И я помог им разобраться с правилами в то время.
Как долго до того, как вы представляли разработчиков?
Фирма росла очень быстро, и мы нам очень повезло, потому что мы как бы создали небольшую нишевую отрасль и стали хорошо известны в этой области. И я бы сказал, что, вероятно, в первые 10 лет это было исключительно в этой области, до середины 1980-х годов. А затем мы начали разветвляться и выполнять все больше и больше транзакционной работы и судебных разбирательств, выходящих за рамки только работы с арендодателем и арендатором.
Похоже, вы эволюционировали во время строительного бума 1980-х годов.
Да. По мере роста строительства мы выполняли все больше и больше монтажных работ, а затем, начиная с монтажных работ, мы делали все больше бизнес-стороны сделок по мере роста. Итак, за последние 15-20 лет подавляющая часть работы заключалась в заключении сделок и сборке сборок.
Что касается экономического спада, как ваши бизнес изменился?
Безусловно, в последние три года нам повезло в том, что у нас не было большой практики кредитования. У нас было около трех адвокатов, и мы смогли их перетасовать. Конечно, сделок было меньше. Я думаю, мы решили, что очень просто, нам нравятся наши адвокаты, и поэтому партнеры решили, что если мы заработаем немного меньше, это еще не самое худшее. Итак, мы работаем довольно стабильно, и люди просто не работают так много, как раньше. И нам очень повезло, и, к счастью, наша клиентская база не обязательно была высокопоставленной, потерпевшей крах.
комментариев