Слишком долгое пребывание
Квартира Уильяма Терри Крюгера и Эдриен Кеннеди, как видно на Airbnb.
Арендаторы, которые сдают свои квартиры для краткосрочного проживания в нарушение закона штата, могут захотеть обратить особое внимание на недавно подала иск, в котором United American Land подала в суд на инвестиционного банкира за то, что он сдал на ночь его квартиру в Трибеке со стабилизированной арендной платой.
Компания по развитию и управлению недвижимостью утверждает в иске Верховного суда Нью-Йорка, что Уильям Терри Крюгер, соучредитель и старший управляющий партнер Nova Capital Partners, а также другой зарегистрированный арендатор, Эдриенн Кеннеди, каждую ночь сдавали в аренду блок 5SW на улице Дуэйн-стрит 118–120 между Бродвеем и Черч-стрит. В недавнем иске также фигурируют субарендаторы, Джон Доу и Джейн Доу.
Г-н. Крюгер и г-жа Кеннеди продлили договор аренды 13 мая 2014 года на двухлетний период, начиная с 1 сентября 2014 года, с ежемесячной арендной платой в размере 1093,21 доллара, согласно судебным документам. Месяц спустя ответчики «начали сдавать помещения в аренду различным лицам, неизвестным истцу и без согласия истца, на ежедневной и / или краткосрочной и временной основе», - говорится в иске. Г-жа Кеннеди является членом Airbnb и с июня прошлого года якобы указала на сайте квартиру с минимальным сроком пребывания четыре ночи. (15 апреля объявление не было доступно на Airbnb.)
В 2010 году штат Нью-Йорк принял закон, согласно которому жителям многоквартирных домов запрещено сдавать в аренду свои постоянные жилые квартиры за менее 30 дней, если владелец или основной арендатор не оставался в квартире, с не более чем двумя гостями.
И соблюдение закона, которое в основном основано на жалобах, оставалось главной заботой города политики. Городской совет призвал к увеличению финансирования мэрии особого правоприменения на 2 миллиона долларов с целью найма 25 дополнительных сотрудников. Но такие меры не помешали людям разместить тысячи потенциально незаконных квартир на таких сайтах, как Airbnb, TripAdvisor, Craigslist и Vacation.com.
«До 72% бронирований Airbnb за последние несколько лет были нарушены. Законодательство Йорка », - говорится в отчете« Airbnb in the City »за октябрь 2014 года генерального прокурора штата Эрика Шнайдермана. «По данным из 35 354 частных краткосрочных списков, 25 532 из них нарушили Закон штата Нью-Йорк о многоквартирных домах и / или Административный кодекс Нью-Йорка (законы о зонировании). Хосты получили около 304 миллионов долларов дохода только от этих объявлений, а сама Airbnb заработала почти 40 миллионов долларов на этих транзакциях ».
По словам сторонников краткосрочной аренды, помимо нарушения закона, Airbnb и другие подобные веб-сайты отрицательно относятся к повлияет на рынок доступного жилья и отелей и вызовет проблемы с безопасностью в многоквартирных домах, которые не оборудованы должным образом для временного проживания.
Airbnb считает, что в этом году он может собрать до 65 миллионов долларов в виде налогов на размещение в отелях Нью-Йорка, если город и штат легализовали бы платформу.
Когда к нам обратился Observer, Airbnb опубликовал следующее заявление: «Airbnb помогла бесчисленным семьям по всему Нью-Йорку свести концы с концами и осуществить свои мечты. Мы стремимся работать с регулирующими органами над созданием новых правил, которые остановят плохих актеров и помогут обычным жителям Нью-Йорка оплачивать свои счета ».
Адвокат United American Джозеф Голдсмит, партнер Kossoff, PLLC, сказал Observer он подал и вручил приказ, чтобы указать причину, «чтобы не допустить, чтобы [жильцы] незаконно и опасно сдавали квартиру временным жителям в нарушение строительных и пожарных норм», пока дело находится на рассмотрении. Это заявление будет рассмотрено в суде 5 мая. Что касается самого дела, ответчики должны дать ответ до 28 апреля, сказал г-н Голдсмит.
Адвокат Джеффри Йик, партнер Tuttle Yick, представляет интересы Мистер Крюгер и мисс Кеннеди. Он не ответил на запросы о комментариях. Г-н Крюгер не был доступен для комментариев в своем офисе.
Горизонт Нью-Йорка (Фото: Jamie Squire / Allsport) .
Сама Airbnb заявила, что не отслеживает, сколько из его списков в Нью-Йорке являются незаконными - и, по-видимому, в иске Соединенных Штатов, «оплата счетов» не обязательно имела значение: домовладелец заявляет, что «туристы и другие временные посетители» останавливаются в квартире по адресу 118 -120 Duane Street для «проживания менее 30 дней по ставке от 290 до 450 долларов за ночь». Если бы ответчики сдавали свою квартиру каждую ночь в году, они могли бы получить ежегодную прибыль в размере 92 731,48 долларов, утверждается в иске.
В листинге Кеннеди на Airbnb говорится, что «помещение вмещает четырех человек, содержит три кровати и три спальни», и что предполагаемыйАрендаторы должны внести залог в размере 500 долларов США и плату за уборку в размере 125 долларов США, как указано в юридических документах.
Это только последний случай, связанный с Airbnb. В феврале судья жилищного суда Манхэттена постановил выселить пару из его пентхауса со стабилизированной арендной платой на 450 West 42nd Street, после того, как он рекламировал квартиру на таких сайтах, как Airbnb, за трехкратную ежемесячную арендную плату в размере 6670 долларов, The New York Post сообщил. По данным Post, это было первое постановление о выселении арендатора согласно городскому кодексу контроля за арендной платой.
А в декабре прошлого года судья Верховного суда постановил, что владельцем 315 Central Park West, Brookford LLC является может временно запретить жительнице сдавать комнаты в своей квартире через Airbnb в ожидании дальнейших разбирательств. Судья сказал, что арендатор зарабатывал в среднем 78 000 долларов в год, сдавая комнаты в аренду. Между тем ее аренда составляла 4477 долларов в месяц. Дело было закрыто за печатью.
Майкл Пенсабене из Rosenberg & Estis, который был одним из поверенных, представляющих Brookford LLC на 315 Central Park West, сказал, что непреднамеренная лазейка в законе штата 2010 года создала «вырезку» - выход для определенных разрешенных занятий в доме ». Вопрос в том, разрешается ли краткосрочный арендатор «в пределах одной семьи по закону о многоквартирном доме».
«Это не субаренда, если вы там живете. Это субаренда, если вы покидаете квартиру и там находится кто-то другой », - сказала адвокат Джанет Рэй Калсон из юридической фирмы, представляющей интересы арендаторов, Himmelstein McConnell Gribben Donoghue & Joseph.
Мисс. Калсон, не участвующий в деле Соединенных Штатов Америки, сказал, что многие арендаторы не знают о законах, когда выставляют свои дома или отдельные комнаты в краткосрочную аренду.
«Я думаю, что происходит с участками. Среди арендаторов то, что они не понимают, что аренда комнаты или квартиры на Airbnb является проблемой, и поэтому они делают это, потому что им нужны деньги или что-то еще, и следующее, что вы узнаете, - это судебный процесс, возбужденный против них домовладельцем », - сказала она. По ее словам, компания представляет арендаторов, которые не подозревают, что сдача в аренду своих домов или комнат на Airbnb может поставить под угрозу их аренду, а также арендаторов, у которых возникают проблемы с арендодателями, сдающими квартиры в их доме по ночам.
< p> Хотя возможна сдача комнаты в аренду, когда основной арендатор остается дома, более популярными на сайтах для краткосрочного проживания являются жители, которые бросают свои раскопки, когда приезжают краткосрочные арендаторы.Дуэйн-стрит - это не то место. По словам адвоката истца, единственным делом Airbnb, которым занимается семья, стоящая за United American, Альбертом, Джейсоном и Джоди Лабоз.
На улице Рид, 78, которой клан Лабоз владеет под названием Aurora Associates, г-н Голдсмит сказал, что он вручил необходимое уведомление о выселении арендатору, который якобы сдавал на Airbnb две комнаты в своей квартире площадью 2600 квадратных футов каждую ночь - одну за 130 долларов за ночь, а другую за 150 долларов за ночь. , указывает юридический документ. Между тем, его текущая арендная плата составляет 682,57 доллара в месяц.
Арендатор должен покинуть квартиру до 30 апреля, прежде чем будут приняты дальнейшие судебные меры. Г-н Голдсмит сказал, что у него пока нет адвоката. По состоянию на 15 апреля объявления арендатора больше не были доступны на Airbnb, и на сайте не было возможности связаться с хозяином.
Тодд И. Нахинс, старший партнер Borah, Goldstein, Altschuler, Nahins & Goidel и представители компании Related в деле на 450 West 42nd Street заявили, что дела о краткосрочных нарушениях аренды не ограничиваются только Манхэттеном.
«В течение последних нескольких месяцев мы начали получать звонки и звонки. начать судебные разбирательства в разных районах », - сказал г-н Нахинс, имея в виду Бруклин и Квинс.
78 Reade Street (Фото: из юридических документов).
В районе Prospect Lefferts Gardens, В Бруклине судья 1 апреля вынес решение против сдачи в субаренду квартиры со стабилизированной арендной платой на 535 Parkside Avenue. Суд «приходит к выводу, что ответчики занимались спекуляцией, сдавая квартиру… ряду краткосрочных временных арендаторов в коммерческих целях на Airbnb. Такое наглое и коммерческое использование квартиры со стабилизированной арендной платой значительно подрывает цель и целостность закона и кодекса о стабилизации арендной платы и, следовательно, неизлечимо ».
Одна из причин законной деятельности за пределами района, г-н. По словам Нахинса, домовладельцы проявляют большую активность в выявлении жителей, сдающих свои квартиры в аренду на краткосрочной основе, поскольку «теперь домовладельцы могут быть оштрафованы, если ситуация обнаружится в городе».
Всего в 2014 г. было зафиксировано 597 таких нарушений, по данным города. Эти штрафы варьируются в зависимости от того, является ли квартира кооперативом, кондоминиумом или арендой; было ли это первое нарушение и какие нарушения действительно былиНапример, неадекватный выход или незаконное заселение. В октябре 2012 года городской совет принял закон, увеличивающий штрафы за незаконную краткосрочную аренду. Как правило, размер штрафов составляет от 3200 до 8000 долларов за одно первое нарушение.
Но на Манхэттене туристы по-прежнему могут найти большинство подобных списков. Фактически, расследование г-на Шнайдермана в октябре 2014 года показало, что публикации в «Гринвич-Виллидж / Сохо, Челси / Адская кухня и Нижний Ист-Сайд / Чайнатаун» составляли более 40 процентов дохода хозяев, или около 187 миллионов долларов. Напротив, все бронирования в Квинсе, Бронксе и Статен-Айленде вместе принесли 12 миллионов долларов, что составляет менее 3 процентов от общей суммы в Нью-Йорке.
комментариев