Налогообложение: оглядываясь на историю 421-a
Насколько хорошо 421-a служил городу за последние 44 года? (Карлос Замора / обозреватель Нью-Йорка.)
Попасть в однокомнатную квартиру Мэтта Лейзи на 75 Вест-Энд-авеню немного похоже на вход в альтернативную реальность, Нью-Йорк, в котором молодой актер мог бы жить один внутри в пешей доступности от Театрального квартала, а не от трех до двухкомнатной в Астории.
Конечно, всегда найдутся молодые актеры, которым с помощью семейных финансов удастся жить очень хорошо, но Красиво обставленное пространство г-на Лейзи не демонстрирует явных признаков трастового спонсора. И действительно, он не богатый человек, а действующий актер, который скоро отправится в тур по «Джентльменскому путеводителю по любви и убийству», который платит за это место 595 долларов в месяц.
«Я так думаю. это одна из лучших вещей, которые когда-либо случалось со мной. Когда я вошел в первый раз, я поцеловал пол », - сказал г-н Лейзи, который живет в одном из 200 доступных домов, которые были включены, когда Организация Бродского построила 75 West End Avenue в 1994 году в рамках программы 421-a. неоднозначный стимул для развития, который предлагает щедрые налоговые льготы для разработчиков на срок до 25 лет при условии - по крайней мере, на Манхэттене - что они сделают 20% единиц доступными.
Нет никаких сомнений относительно стоимости потребность в доступном жилье, но затраты на его создание через 421-a (Департамент сохранения и развития жилищного строительства оценивает, что доступные квартиры, созданные 421-a, стоят почти 600000 долларов за единицу, и что город отдал 1,1 млрд долларов налоговых поступлений в прошлом году ) сделали программу борьбы с загрязнением воздуха весьма противоречивой: ряд защитников жилищного строительства и даже редакционная коллегия New York Times утверждали, что лучшим способом действий было бы списать 421-а, который подлежит обновлению в законодательном собрании штата в июне, вместе взятых. r, перенаправляя эти деньги на более эффективную программу доступного жилья.
Ясно, однако, то, что такие люди, как г-н Лейзи, не жили бы на Вест-Энд-авеню 75, если бы не программа вроде 421 -a, который стал небольшим районом для людей с низким и средним доходом в быстро развивающемся районе.
«Это интересный район. У вас есть здания и проекты Трампа, основные взлеты и падения », - сказал он. (Amsterdam Houses, проект NYCHA, находится через дорогу от Вест-Энда, 75.) «Я как бы вхожу где-то посередине».
«Я очень благодарен за это», - добавил он. , выглядывая в окно, за которым можно было видеть империю стеклянных бульваров Риверсайд Экстелл, где А-Род когда-то владел квартирой, а в некоторых квартирах есть частные бассейны. Extell также строит 50 Riverside Boulevard по тому же коридору, кондоминиум 421-A, который вызвал бурю критики за создание отдельного входа, также известного как «плохая дверь», для доступного компонента аренды. Тот факт, что, несмотря на сегрегацию по доходам и крайне критическую прессу, 88000 человек подали заявки на получение 55 доступных квартир в этом здании, показывает, насколько сложной и чреватой стала перспектива продления или прекращения программы 421-а. / p>
Учитывая острую потребность города в большем количестве жилья, доступного и по рыночным ценам, законодатели и особенно мэр, поставив перед собой цель создать 80 000 единиц нового доступного жилья, не хотят сразу отказываться от программы. Между тем индустрия недвижимости настаивает на том, чтобы без нее не было построено ни одного арендуемого объекта.
В то же время, как показывает история программы, 421-а был далеко не идеальным инструментом для достижения цели. цели, для достижения которых он был изменен на протяжении многих лет, в немалой степени из-за его несколько неудобной перекалибровки с прямого стимула развития на программу доступного жилья, а также де-факто пластыря для несовершенной системы налогообложения собственности, которая ставит необычно высокое налоговое бремя на арендуемую недвижимость.
***
В 1970 году Нью-Йорк истекал кровью как инвестиций, так и жителей - две тенденции, которые мэр Джон Линдсей отчаянно пытался обратить вспять, когда просил Олбани утвердит налоговые льготы для строительства жилой недвижимости на пустующих и малоиспользуемых землях. Программа 421-a, созданная в следующем году, предлагала 10-летнюю налоговую скидку для любого такого нового строительства, независимо от того, включала ли она компонент доступного жилья или нет.
«В начале 1970-х годов экономика города резко упала. В течение следующих нескольких десятилетий, когда национальная экономика впадала в рецессию, город несоразмерно страдал », - сказал Марк Уиллис, который стал экономистом по городскому хозяйству в Федеральном резервном банке в 1978 году, начал заниматься жилищной политикой Коха в 1983 году и сейчас теперь исполнительный директор Центра Фурмана Нью-Йоркского университета. «Сегодня экономика города dдемонстрирует впечатляющую силу ... Еще в 70-х и 80-х годах боялись, что все больше и больше рабочих мест и людей просто переедут ».
Однако к началу 80-х годов городское жилье рынок был далек от возрождения, рост цен и озабоченность по поводу вытеснения населения во многих частях Манхэттена были достаточно серьезными, чтобы вызвать необходимость реформ.
«Было это странное время в 1980-х, когда большая часть города была беспорядок, но у вас также были эти странные очаги спекуляции недвижимостью в некоторых местах », - сказала Джерилин Перин, исполнительный директор некоммерческой организации Citizens Housing and Planning Council по жилищным исследованиям. «У вас развалился Южный Бронкс, а также плохие парни из Верхнего Вест-Сайда, которые пытались выгнать арендаторов, чтобы они могли переоборудовать здание».
Только в 1985 году первым требованием доступности было добавлено (после того, как мэр Эд Кох отрицал уменьшение расходов на $ 50 млн для Башни Трампа на Пятой авеню в 1984 году, что вызвало судебный процесс, проигранный городом), требуя, чтобы любые проекты ниже 14-й по 96-й улицах в Манхэттене предоставляли доступное жилье на месте или за его пределами пособие.
Несмотря на изменения, произошедшие в 1985 году, 421-а не спешила переходить к программе доступного жилья. Что на самом деле не так уж удивительно, по словам Рафаэля Честеро, бывшего комиссара HPD и нынешнего главы некоммерческой организации Community Preservation Corporation, который утверждал, что до 2006 года, когда Географическая зона исключения была расширена на части внешних районов и программы сертификации, которая позволил застройщикам получить льготы для финансирования доступных проектов за пределами объекта, 421-а был в первую очередь стимулом для развития, особенно в отдаленных районах.
«До 2006 года это не было действительно доступным жильем. «Это была программа, направленная на стимулирование инвестиций в развитие по всему городу», - сказал он.
Тем не менее, за прошедшие годы было создано доступное жилье, такое как 75 West End Avenue, которое было первым 80 / 20, чтобы получить 20-летнюю налоговую скидку в середине 90-х, сделав 200 из 1000 квартир доступными.
«Люди говорят, что можно дать меньшую субсидию и получить доступное жилье где-нибудь еще. Но то, что вы получаете, - это доступное жилье в более бедных районах, вы не получаете все вместе », - сказал Даниил Бродский из организации Бродского. «Я считаю, что это отличная программа, потому что она смешивает людей в экономическом и расовом отношении. Вы строите доступное жилье там, где оно должно быть построено ».
Так было, по крайней мере, с 2006 года, когда была прекращена программа сертификации, которая позволяла застройщикам финансировать доступное жилье за пределами строительной площадки. хотя сертификаты, которые торгуются на частном рынке, продолжают циркулировать. Благодаря сертификату, который все еще находится в обращении, миллиардеры в One57, супер-роскошном кондоминиуме на 57-й улице, где в начале этого года был продан пентхаус за 100,5 миллиона долларов, смогли получить 95-процентную налоговую льготу на свои роскошные квартиры.
«Для меня немного иронично, что One57 превратился в громоотвод в связи с уже внесенными изменениями», - сказал г-н Сестеро. «Изменения в 2006 году были направлены на то, чтобы районы, получившие застройку по рыночной цене, также получали доступное жилье».
На самом деле это была такая же экстравагантная квартира, 15 Central Park West, за пределами которой Сертификат помог настроить общественное мнение против программы 421-a, чтобы в первую очередь устранить эту функцию.
Между тем, ряд застройщиков и защитников жилищного строительства заявили, что 421-a для кондоминиумов, которые будут отменены. в пользу сокращения выбросов только от сдачи в аренду по предложению мэра де Блазио - все меньше и меньше становятся нормой на Манхэттене, поскольку сертификаты исчезли, а стоимость земли и квартир подорожала настолько, что все меньше и меньше застройщиков Манхэттена решают это сделать. на месте включения. Как выразился один застройщик, это больше не ситуация «вам нужен, потому что он есть у всех». Это может быть одной из причин, почему Совет по недвижимости Нью-Йорка поддерживает план реформы мэра де Блазио.
Пожалуй, самым сильным аргументом в пользу продолжения программы 421-а для сдачи в аренду является тот факт, что в настоящее время основная тяжесть налогового бремени на недвижимость ложится на многоквартирные дома. В отличие от домов на одну семью и домов, состоящих не более чем из трех квартир, которые оцениваются в 6 процентов от их стоимости, многоквартирные дома оцениваются в 45 процентов. И хотя город предлагает другие меры, чтобы компенсировать неравенство между владельцами, которые сохраняют свои квартиры и кооперативы в качестве основного жилья, 421-а является единственным исправлением для арендной платы. Короче говоря, без 421-a застройщики заинтересованы в отказе от сдачи внаем здания, даже если аренда представляет собой категорию жилья, в которой город больше всего нуждается и в которой большинствоЖители Нью-Йорка живут.
«Основная первопричина заключается в том, что система налогообложения собственности, извините за выражение, испорчена», - сказал ветеран жилищной политики администрации Линдси. «Совершенно лучше реформировать, но они не могут, потому что люди, которые пострадают, будут домовладельцами. Тем не менее, нынешняя налоговая система снижает бремя для людей со значительным достатком ».
« Практически любой арендный проект без налоговых льгот будет трудным, если не невозможным », - сказал Рон Моэлис, соучредитель партнеров L + M Development. Он указал на 180-квартирный смешанный проект, который его компания реализовала на Бродвее 11 в Вильямсбурге, который открылся в 2010 году на очень проблемном рынке. «Несмотря на то, что я не большой сторонник 80/20, они обеспечивают уровень жилья, отличный от роскошных кондоминиумов и субсидированного жилья».
Что, наоборот, является категорией жилья, которая, по крайней мере, в Нью-Йорке действительно нужна помощь, чтобы оставаться в том районе, который градостроители называют «богатыми возможностями» районами. Омира Ортис, например, только что подписала свой второй двухлетний договор аренды студии на Бродвее, 11. «Я никогда не уезжаю», - сказала г-жа Ортис, уроженка Нью-Йорка, которая последние 19 лет проработала дошкольным воспитателем.
Ее арендная плата вряд ли является ничтожной суммой - даже в качестве Жительница 20-процентного доступного здания, она платит 1279 долларов в месяц, что на самом деле больше, чем она платила в квартире с одной спальней, где она жила на улице Маухер (также в Вильямсбурге). Но новое здание, по ее словам, по-прежнему кажется более выгодной сделкой, потому что оно тщательно управляется, содержится в хорошем состоянии, и она любит своих новых соседей: «смесь детей, малышей, младенцев, профессионалов, однополых пар».
< p> В любом случае старое здание больше не доступно - с тех пор, как она уехала, оно перешло от стабильной арендной платы к рыночной «роскоши», сказала она, после того, как владелец выкупил всех арендаторов. Это поднимает вопрос о том, помогло ли строительство в середине нулевых со смешанным доходом вдоль набережной Вильямсбурга стимулировать изменения, которые, возможно, принесли больше вреда, чем помогли делу доступного жилья, вызвав массовое перемещение населения, создав несколько тщательно ухоженных заповедников смешанного типа. -доход Нью-Йорк. С другой стороны, остается спорным, возможны ли другие альтернативы в наиболее востребованных районах города с возрастающей классовой стратификацией.***
В конце концов, самое сложное. Вопрос, на который нужно ответить в дебатах по поводу 421-a, - это то, что именно он произвел до сих пор. Программа была настолько увязана с более широкой жилищной политикой Нью-Йорка за последние 44 года и реализована благодаря таким радикальным изменениям в экономике города, что практически невозможно оценить ее влияние.
«Даже если вы взял простое число, например, сколько единиц было создано с помощью 421-a, как узнать, сколько из них было бы создано без него? » - сказала мисс Перин. «Вы получаете одну из проблем:« Если бы вы вернулись в прошлое и убили своего деда ». Это одна из тех вещей, которую очень сложно изолировать ».
« Но что мы действительно знаем сегодня, так это то, что налоги на многоквартирные дома очень высоки, и если бы не было
комментариев