Развитие земли NYCHA имеет свои преимущества, но они выпадают в менее зажиточных районах
Неужели аренда земли была настолько плохой?
Развитие земли, принадлежащей жилищному управлению города Нью-Йорка, может принести столь необходимый доход для государственного жилищного агентства, одновременно создавая более доступное жилье, но эти преимущества резко падают в менее богатых районах, согласно отчету, опубликованному сегодня Центром Фурмана Нью-Йоркского университета.
Отчет «Строительство нового или сохранение дома Старый », в котором использовалось финансовое моделирование, чтобы определить, какие платежи за аренду земли и / или требования доступности NYCHA может достичь, сдавая землю в аренду под застройку в районах с разной рыночной арендной платой, обнаружил, что эффективность соглашений об аренде земли будет широко варьироваться в зависимости от района. / p>
Аренда земли, предложение эпохи Bloomberg, которое позволило бы застройщикам создать частное жилье со смешанным доходом на «недостаточно используемой» земле NYCHA, было отклонено администрацией де Блазио в l В рамках аналогичного плана по продаже 50% акций почти 900 квартир NYCHA, распределенных между шестью застройками, основанными на Разделе 8.
Продажа квартир недавно созданной компании Triborough Preservation Partners, общественной организации. Частное партнерство между NYCHA и частными застройщиками L + M Development Partners Inc. и BFC Partners позволило агентству получить доступ к потокам федерального финансирования, которые позволяют разработчикам, выполняющим обновления, собирать разницу между арендной платой по Разделу 8 и рыночной ставкой от федерального правительства. Эта сделка предоставила столь необходимые средства на ремонт постоянно испытывающему нехватку средств агентству, хотя многие выражали дискомфорт в связи с тем, что через 30 лет квартиры могут вырасти по рыночной цене.
Однако программы аренды земли, которые использовали бы аналогичные средства для достижения аналогичной цели - продажа прав на застройку на участках NYCHA, которые в настоящее время используются в качестве парковок, общественных центров или неосвоенных зеленых насаждений в обмен на платежи по аренде земли и доступное жилье - также имеют большой потенциал, исследование NYU найдено.
Например, на сильных рынках, таких как центр Бруклина, где рыночная арендная плата превышает 60 долларов за кв. фут, высотное здание с 302 квартирами, доступными на 20 процентов, может приносить арендные платежи в размере 2,24 миллиона долларов в год, или 30 процентов доступных принесут 1,48 миллиона долларов. Если агентство решит полностью отказаться от арендных платежей, 47,5% квартир могут быть доступными.
На очень сильном рынке, таком как центральный Манхэттен, где арендная плата превышает 80 долларов на кв.фут, ежегодный платеж за аренду земли составляет 20%. доступное здание будет стоить до 4,21 миллиона долларов, хотя в умеренном районе, таком как Астория, где арендная плата колеблется в районе 44 фунтов на квадратный фут, эта арендная плата снижается до 117000 долларов. И «даже без арендной платы эта застройка могла бы обеспечить доступность для семей с низкими доходами только 26 процентов своих квартир», - говорится в отчете.
Аренда земли в микрорайонах с арендной платой ниже 44 фунтов за кв. предположительно не стоит делать. Что неудивительно - аренда земли никогда не предназначалась для использования в широком спектре кварталов, в таких местах, как Стэплтон или Браунсвилл, хотя это действительно предполагает, что, возможно, Билл де Блазио слишком поспешно отклонил эту программу.
«Слаборазвитая земля NYCHA - ценный ресурс, который можно использовать для удовлетворения одной или обеих этих потребностей в районах с достаточно высокой арендной платой», - написала директор по политике Центра Фурман Джессика Ягер. «Решение о том, как лучше использовать землю NYCHA, включает в себя множество соображений, выходящих за рамки только экономики. Однако этот анализ показывает, что в некоторых частях города есть возможность использовать этот ресурс для удовлетворения как потребностей NYCHA, так и потребностей города в жилье ».
комментариев