Комбинированный номер Делюкс: когда одной роскошной квартиры недостаточно
Квартира 1601 на Плаза, площадью 2600 квадратных футов, с тремя спальнями, может быть объединена с квартирой 1602, студией площадью 695 квадратных футов, за 20,4 миллиона долларов .
Всегда немного грустно видеть миллиардера, запертого в слишком маленькой квартире - это немного похоже на наблюдение гепарда, шагающего в зоопарк взад и вперед за решеткой своей клетки.
Но что поделаешь? Если пентхаус здания находится на крошечной стороне (скажем, всего 4000 квадратных футов), что ж, так оно и есть. Верно?
Если, конечно, вы не остановитесь только на одном пентхаусе.
Комбинации кондоминиумов - это не новость. Жители Нью-Йорка, располагающие необходимыми средствами, покупают и строят несколько объектов недвижимости, по крайней мере, с тех пор, как более 100 лет назад Джон Джейкоб Астор IV объединил семейные особняки на Пятой авеню.
Однако в последнее время тенденция комбо стала ускоряется из-за растущего спроса на квартиры большей площади, поскольку все большее число семей и состоятельных иностранных покупателей предпочитают селиться в городе. По словам оценщика Джонатана Миллера, количество комбинированных предложений на рынке в первом квартале 2015 года увеличилось на 13 процентов по сравнению с первым кварталом 2014 года и на 53 процента по сравнению с первым кварталом 2013 года.
«Спрос на роскошь большого размера. квартир по всему городу действительно увеличилось », - сказал брокер Дуглас Эллиман Майкл Грейвс, представляющий пару квартир в Walker Tower в Челси, которые предлагаются вместе как единое целое с шестью спальнями площадью 7000 квадратных футов за 44,5 миллиона долларов. / p>
«Прямо сейчас существует огромный международный интерес к Нью-Йорку в области жилого строительства», - сказал он Observer. «И у вас есть много очень состоятельных людей, которые смотрят на [город] как на место для жизни».
Но в то время как такие покупатели, как отметил г-н Грейвс, «ведут образ жизни в соответствии с очень большие квартиры », городской инвентарь не всегда предлагает то, что им нужно.
« Они приезжают в Нью-Йорк и с трудом представляют себе жизнь на 3500 квадратных футов », - сказал он. С другой стороны, две квартиры площадью 3500 квадратных футов могли бы помочь.
Джон Гомес из Дугласа Эллимана внес в список два пентхауса - трехкомнатный с четырьмя спальнями и 2700 квадратных метров. квадратный фут с тремя спальнями - предлагается как комбо на 290 West Street в Трибеке.
«Мы заставляли людей смотреть на эти пентхаусы [по отдельности] и говорить:« О боже, мне очень нравится это, но его просто недостаточно », - сказал он. «А потом я говорю:« Ну, на самом деле, мы могли бы это сделать… »»
Также, движущей силой тенденции к удвоению является признание девелоперами того, что чем больше пентхаусов, тем больше денег, - отметил г-н Гомес. < / p>
«Раньше разработчики просто строили один великолепный пентхаус наверху, но теперь они пытаются максимизировать этот пентхаус, и в результате вы видите несколько пентхаусов вместе», - сказал он, добавив, что строители обычно строят эти несколько пентхаусов с учетом возможности их комбинирования. Это означает, например, разработку индивидуальных планировок так, чтобы объединенные блоки можно было расположить разумным образом, а также обеспечение возможности обрушения стен без необходимости перенаправления электрических или водопроводных систем.
290 West Улица
«Практически в каждом здании, которое выходит на рынок, теперь есть своего рода суперпентхаус, и я думаю, что люди пытаются извлечь выгоду из этой тенденции», - сказал Дэниел Хедая, президент Platinum Properties, которая представляет пара пентхаусов площадью 1700 квадратных футов на Уильям-стрит, 15, которые также доступны в виде комбо за 9 миллионов долларов.
Продаются отдельно, два из них продаются за 4,5 миллиона и 5 миллионов долларов. Однако на комбо обычно не делают скидки. На самом деле, как отметил г-н Миллер, в некоторых случаях единицы могут стоить больше вместе, чем по отдельности.
«Есть надбавка за большее прилегающее пространство, поэтому вы видите более высокую стоимость за фут, связанную с более крупной единицей. при прочих равных », - сказал он.
В The Plaza, Engel & Völkers NYC брокеры Лесли Хирш и Говард Моррель предлагают квартиры 1601, трехкомнатную квартиру площадью 2600 квадратных футов и 1602, студия площадью 695 квадратных футов, как единое целое, за 20,4 миллиона долларов. Квартира 1603, площадью 2000 квадратных футов с двумя спальнями, выставленная на продажу Деборой Грабман из Коркорана за 11,5 миллионов долларов, также может быть добавлена в эту смесь, сказала г-жа Хирш.
Plaza стал свидетелем ряда высококлассных проектов. комплексные квартиры, в том числе двухуровневый пентхаус Tommy Hilfiger площадью 6000 квадратных футов (в настоящее время он продается за 75 миллионов долларов), который дизайнер построил из двух квартир, которые он приобрел в 2008 году.
Это во многом связано с относительно небольшими размерами единиц здания, сказала г-жа Хирш. «Я думаю, что когда они [переоборудовали здание в жилое], квартиры были не такими большими, как [диктовал] спрос».
388 Bridge Street.
Однако, как отметила г-жа Хирш, объединение единиц обычно не является первым выбором покупателя, а «когда вы не можете найти то, что вам нужно, или когда там может быть какая-то ценность, если вы готовы пройти реконструкцию, и тогда мы будем искать возможности сочетания ».
С точки зрения разработчика, проектирование зданий, пригодных для комбинированных продаж, обеспечивает гибкость для адаптации к меняющимся рыночным условиям, - предположил г-н Гомес. < / p>
«Иногда мы планируем эти здания на два года вперед в зале заседаний», - сказал он. «Вы никогда не знаете, что вас ждет в будущем - кем будут покупатели и что они будут искать. Так что вы хотите иметь возможность сохранить все свои возможности открытыми ».
Действительно, Адам Фельдман из девелопера HFZ Capital Group сказал, что компания, в зданиях которой находятся One Madison, The Chatsworth, а также Пятьдесят третья и восьмая, перешел к предложению в основном небольших квартир, которые покупатели, ищущие квартиры большего размера, могут комбинировать.
«Начиная с малого дает нам гибкость, чтобы продавать единицы с более низкой ценой, а затем комбинировать их, когда на это есть спрос», - сказал. «Мы как бы отказываемся от стратегии строительства крупных подразделений, а затем застреваем с запасами в диапазоне от 10 миллионов долларов».
Walker Tower
На 388 Bridge Street в Центр Бруклина, девелопер Stahl Organization, представил линию AB здания площадью 1100 квадратных футов с двумя спальнями A-line, объединенными с квартирами с одной спальней B-line площадью 690 квадратных футов.
« Мысль заключалась в том, что трехкомнатные - всегда премиум-класса, трехкомнатных на рынке никогда не бывает достаточно », - сказал Роджер Форчун из Stahl. «Итак, если у вас двое детей, как долго они могут жить в одной спальне? Создав [предложение линии AB] в виде комбинации, то, что мы сделали, встроено в это расширение ».
Для Аарона Чанга, который переехал в 388 Bridge в январе, обширная кухня и столовая линии AB Планировка комнаты была ключом к его решению купить комбо-блок вместо одной из обычных трехкомнатных квартир.
Уильям-стрит, 15
«Вначале я смотрел на [стандарт] с тремя спальнями, но кухня и столовая были слишком маленькими », - сказал он. «Я сказал им, что хочу объединить подразделения, и они сделали это за меня. Вот и все. Это было несложно ».
И еще есть подход« сделай сам ». Шесть лет назад брокеры из Дугласа Эллимана Пол и Кэролайн Цвебен реализовали проект, в котором их квартира с одной спальней в кооперативе на Риверсайд-Драйв была объединена с квартирой с двумя спальнями, которую они купили прямо под ними.
Хотя в конечном итоге оно того стоило. По словам Цвебена, этот опыт был весьма неприятен, добавив, что любой, кто рассматривает возможность создания комбо, должен арендовать другое место на время проекта.
Самым важным, посоветовал он, является оформление документов - особенно важное письмо о завершении строительства от Департамента строительства, которое удостоверяет, что проект завершен и все разрешения закрыты.
Г-н. Цвебен вспомнил комбинированную квартиру, которую он и его жена представляли в прошлом году, продавец так и не получил письмо.
«Первое, что спросил поверенный покупателя, было:« У вас есть письмо о завершении работ? »» - сказал Цвебен. «И мы уже работали над письмом, потому что знали, что его не было. Но было разрешение на сантехнику, которое никогда не закрывалось, и сантехник просто не отвечал нам ».
Потребовалась некоторая доставка, чтобы заключить сделку.
« Мы отправили [ сантехник] пиццы на 300 долларов, а на следующий день [разрешение] было закрыто », - сказал г-н Цвебен. «Итак, нет ничего плохого в маленькой пицце».
комментариев