Инвестиционные продажи мини-пузырь
Возможно, динамическое, имеющее самое значительное влияние на рынок продаж инвестиций сегодня, является хорошая старинная поставка и спрос. Рынок всегда сильно зависит от отношений с спросом на спрос, независимо от того, обсуждает ли розничное пространство, офисные помещения или продажи инвестиций. Сегодня, больше, чем в любое время, я могу вспомнить за 26 лет, я бросил инвестиционные объекты в Нью-Йорке, рынок зависит от того, что является необычайным острым дисбалансом между предложением и спросом.
В настоящее время мы в настоящее время иметь чрезмерный спрос, который был создан агрессивным аппетитом от всех инвестиционных секторов. Одновременно у нас также есть очень низкий поставщик доступных свойств для продажи.
на стороне снабжения, недавняя история помогает нам понять, где мы сегодня. В 2009 году оборот недвижимости продал ударить на самый низкий уровень, который мы видели с 1984 года, когда мы начали отслеживать рынок продаж Манхэттена. Только 1,17 процента от общего объема запасов 27 649 недвижимости Манхэттена продаются в прошлом году. Это было значительно ниже предыдущего минимума 1,6 процента, что было достигнуто в 1992 году и снова в 2003 году (в среднем 26-летнее 26 лет было 2,6 процента).
Многие люди считают, что причина для низкого оборота в 2009 год был вызван либо отсутствием спроса или упомянутой ОФТ / «Спрос». На самом деле причина низкого объема была обусловлена ограничением поставки - I.e., Чрезвычайно низкий поставка доступных свойств для продажи. Это предложение обычно питается дискреционными продавцами, которые охотно решили продать свои свойства. Когда ценности начинают падать, как мы увидели, начиная с 2008 года и продолжая в 2009 году, эти дискреционные продавцы выводят с рынка. Как правило, проблемные продавцы двигаются, чтобы заполнить пустоту.
К сожалению для тех из нас, кто полагается на объем транзакции, в течение этого цикла, все, что произошло с точки зрения регулирования, оказало проблемных продавцов способность избегать распоряжаться их проблемными активами. Многие естьВоспользовался этой возможностью, которая покинула рынок с необычайно низким поставками доступных свойств. Это было главной причиной анемического объема продаж.
На стороне предложения сегодня мы видели некоторое улучшение. Проблемыемые активы приходят на рынок с большей частотой, поскольку продавцы движущимися активами через систему, а восстановление лучше, чем они первоначально ожидали. В 2009 году Masssey Knakal получил только 16 заданий на проблемных активах из более чем 1000 оценок, завершенных для кредиторов или обслуживающих услуг на проблемных активах. До сих пор в 2010 году мы получили 82 задания проблемных активов. Мои коллеги в других брокерских фирмах видят одинаковое увеличение расщепленного потока активов. Тем не менее, сумма проблемных активов, приходящих на рынок, по-прежнему только верхушка айсберга относительно общего количества проблемных активов, которые существуют в системе.
Дополнительная помощь в стороне предложения - это возвращение дискреционного продавцы на рынок. Мы видели, что эти продавцы решили продать по разным причинам. К ним относятся портфель перераспределения, решения образа жизни и налоговые мотивации; Последнее становится все более важным в течение последних нескольких месяцев. Налоги на прирост капитала запланированы значительно расширяться в 2011 году, и, учитывая в ожидании внесенных изменений в интересные налоги, у нас есть несколько клиентов, которые поставили свойства на рынке, чтобы попытаться монетизировать свои активы до этого ожидаемого увеличения налогов.
Несмотря на то, что внешний вид на стороне предложения становится маленьким резомистером, все еще существенно больше спрос, чем есть поставка недвижимости для продажи в данный момент.
на спрос на спрос. Сторона, мы видели инвесторов, поступающих на рынок из всех направлений. Когда мы начали сначала ощутить почувствовать влияние кредитового кризиса летом 2007 года, институциональный капитал, который помог раздувать пузырь активов в период 2005-2007 годов, по существу, выпариваемым с рынка.
Большая частьПродажи недвижимости, которые мы закрыли с лета 2007 года, были приобретены высокотестными лицами, и старая линия New York, которые инвестируют здесь на протяжении десятилетий. Этот сегмент рынка все еще очень силен, и в последнее время мы видели ремесленство институциональной столицы. Эти инвесторы, после того, как приняли то, что по существу составило трехлетний отпуск, воспользовались тревожными средствами, покупающими средствами и возможными средствами, которые агрессивно стремительно приобретают свойства сегодня.
Присоединение к этому спросу - это высокий -Нет, которые вернулись на рынок в числах, мы не видели с середины 1980-х годов. Все это требование упускается на Нью-Йорк в то время, когда есть очень мало поставок. Это создало условия, при которых свойства продаются - и продолжать продавать - для более чем их фундаментальная экономика будет диктовать, что они должны.
Это эффективно создало сценарий мини-пузыря, в котором мы находимся в настоящее время. Предполагается, что эти условия останутся до конца этого года. Но что мы смотрим в 2011 году и за пределы
, учитывая неопределенности в экономике, растущий процент экономистов считают, что вероятность того, что двойное падение увеличивается. Номера занятости были разочаровывающими, а потребительские расходы не находятся почти на уровне, ожидаемых на этом моменте в восстановлении. Одним из наиболее основных факторов, влияющих на эти метрики, являются ожидаемыми налоговыми увеличениями, которые ожидаются в следующем году. Не только федеральные налоги будут существенно расти, трудно представить, что государственные и местные налоги не собираются значительно оборачаться, так как наши законодатели борются за закрытие пробелов в постоянно расширении бюджета.
Добавить к этому факту, что Многие из проблемных активов, которые существуют под водой из-за 2006 и 2007 года старинных возникновений кредита. Многие из них будут созревать в 2011 и 2012 годах. Учитывая чрезвычайно выгодные условия кредита, которые былиВстраиваемые в эти финансирования, реальные проблемы могут не повернуть до погашения ипотеки. Эти выгодные условия включают в себя значительные процентные периоды, процентные запасы и кредиты с плавающей ставкой, проиндексированные для Libor. Libor сегодня составляет около 53 базисных очков. Если кредит плавает на 150 над либсом, ставка ипотеки по существу составляет 2 процента. Недвижимость со значительным отрицательным капиталом может еще иметь положительный денежный поток в этом сценарии. После погашения ипотеки эти кредиты вряд ли будут продлены кредитором.
Следовательно, мы считаем, что зрелость ипотеки будет осаждать более огорченную доступность активов, чем другие факторы. Следовательно, мы могли бы иметь сценарий, в котором проживающие активы продолжают доходить на рынок в течение длительного периода времени, поскольку вряд ли они вряд ли будут улучшаться достаточно быстро или в той мере, в которой они выручны владельцами недвижимости со значительным уровнем отрицательного Должность.
Два самых больших риска, которые лица рынка продаж по строительству, движущиеся вперед, представляют собой процентную ставку, увеличивается и увеличивается налог.
на стороне процентной ставки, мы были чрезвычайно повезло, что тарифы остались настолько низкими, чем у них. Предполагалось, что ставки будут увеличиваться, когда Федеральный резерв начал выходить на рынок. В 2009 году баланс ФРС был удвоился, и ожидалось, что ФРС начнет уйти с рынка в 2010 году. Этот вывод начался в начале апреля, когда ФРС прекратил свою программу покупки активов. В предыдущем году ФРС приобрела примерно на 1,3 триллиона ценных бумаг и казначейств на 1,3 трл. 10-летний T-счет в течение длительного периода времени наблюдался около 3,5 процента. Как только ФРС остановила свою программу покупки активов, 10-летний выстрел до более чем на 4 процента.
На данный момент, значительные экономические проблемы в Европе (особенно в Португалии, Ирландии, Италия, Греция и Испания) осаждали перелет на качество и безопасность. Огромные количества капитала текнули вРынок казначейства США. Это вызвало снижение ставок T-BACE, падая 10-летний ниже 3,25 процента, где он сейчас стоит. Увеличение процентных ставок оказало бы значительное негативное влияние на наш рынок. К сожалению, увеличение процентных ставок, наверняка в нашем будущем. Это не вопрос, если бы - это просто вопрос, когда.
Наша первая половина 2010 года будет выходить в ближайшие несколько недель, и мы предвидим значительное увеличение числа Проданы здания, и объем доллара тех продаж по сравнению с уровнями 2009 года. Мы также ожидаем, что увидите сжатие CAP-курса продолжается, усугубляется текущим дисбалансом спроса на предложение. Мы ожидаем эти положительные объема и ценовые тенденции, продолжающие на баланс года.
Это, однако, неясно, если они будут продолжены в 2011 году. Экономические показатели представляют собой озадаченный путь к ориентированию. Мы, безусловно, надеемся, что тех, кто считает, что экономика будет неверна, но в наше беспокойство есть больше поддержки этой перспективы, пришедшей к освещению каждый месяц. Все это представляет четкое понимание того, почему многие дискреционные продавцы решили потянуть триггер. Ждите продолжения. ...
Роберт Кнакал - председатель и партнер-основатель Masssey Knakal Realty Services и в его карьере бронировал продажу Более 1 075 объектов, имеющих рыночную стоимость превышения в размере 6,4 млрд долларов.
комментариев