Партизанская лизинговая тактика для арендатора с ограниченным пространством
Предварительные мероприятия программы [досадно чрезмерные благодарности и похвалы всем заинтересованным лицам за составление этой важной программы явно исторического масштаба]. Об этом обязательном материале позаботились…
Предварительные мероприятия программы
[Невероятно неловкое спасибо всем заинтересованным за создание этой важной программы явно исторического пропорции].
Об этом обязательном материале позаботились…
ДОБРОЕ УТРО, ПОДВОДНЫЕ АДВОКАТЫ ПО ЛИЗИНГУ!
Конечно, спасибо всем за то, что пришли .
Надеюсь, что это утреннее упражнение того стоит.
Партизанский лизинг?
Это партизанский (GUER-… и т.д.) лизинг: в -крупный бой за меньшего (скажем до 5000 рсф) арендатора. Guerilla, чтобы определить: член нерегулярных вооруженных сил, которые борются с более сильными силами посредством саботажа и преследований, от испанского «guerra», что означает «война». Да, хотя мы любим представлять арендаторов размером с кита, чаще мы участвуем в команде по аренде партизанской тактики. Мы худощавые и подлые, а иногда и немного хитрые (ну, хорошо, в моем случае, может быть, не такие худощавые, но…). Арендатор целого этажа площадью 40 000 квадратных футов может диктовать многое из того, что происходит при аренде, но, увы, есть еще много более мелких рыб.
Партизанская тактика аренды. Мы не собираемся саботировать наших противников, но мы, вероятно, сделаем некоторые ограниченные преследования; и, прикрываясь и осторожно выбирая наши споры, попытайтесь немного склонить чашу весов в пользу арендатора меньшего размера, «оспаривающего влияние».
Вы хорошо знаете, что на самом деле аренда офисов заключается в том, что арендодатель , будь то форма REBNY или специально зашифрованная 100-страничная страница, нескромно односторонняя (или, как выразились другие, менее признанные домовладельцы Нью-Йорка, «обременительная», «несправедливая», «договор присоединения» и тому подобное) . Что ж, потратив последние 30 лет на работу по обе стороны улицы в качестве адвоката арендодателя и арендодателя, написав эти мегиллы, мало что можно утверждать, что предложенные формы являются «справедливыми и сбалансированными», и, да, все попытки, которые я слышал of продвигать «справедливую» форму не удалось с отчетливым стуком.
ПОЧЕМУ? ЧТО привело к эволюции совершенно однобокой формы домовладельца?
Чтобы не испортить финал, но это определенно не началось таким образом. С поддержкой и извинениями перед Карлом Райнером и Мелом Бруксом я представляю «Юриста по аренде 2000-летней давности» (очень краткий обзор истории права - история библейского масштаба).
Сцена: The Century 1 коммерческая брокерская контора Edwardus Gordenensis.
Персонажи dramatis: Эдвардус, владелец, Авраам Рудин и арендатор, новый игрок в растущем секторе конного транспорта, CX Chariots LLC (100). (Их лозунг: «Поездка на драхме XC только для L.». Хорошо, пусть это осядет.)
История: Эдвардус подготовил список условий на пергаменте, состоящий всего из трех или четырех строк иероглифов - имя арендодателя, имя арендатора, арендная плата и описание помещения цитируют «являющиеся частью пещеры Лота 7, как более подробно показано в Исх. А. »
Затем выйдите на сцену справа, Авраам, адвокат Рудина, с каменной табличкой в руках. Нет, у этого есть только одна заповедь: «Ты должен своевременно платить арендную плату».
Хорошо, пока все хорошо.
Затем выйдите на сцену слева, адвокат Колесницы. Он внимательно рассматривает табличку и вслух говорит: «Вечеринки, проверьте; срок, чек; аренда, чек. " Затем он смотрит вверх и говорит: «Подожди секунду. Как насчет Соглашения о неразрушении и снижения арендной платы, если пещера станет непригодной для проживания (помните те наводнения?) И РОФО в смежных пещерах 6 и 8? '
Конечно, даже тогда ответ был громовым. НЕТ библейских масштабов. ЭТО НАПИСАНО КАМНЕМ.
Я пытаюсь подчеркнуть, что в прошлогодней аренде было немного больше, чем предоставление определенного количества земли или строения на определенный период время и при определенной арендной плате. Что касается почти всего остального, арендатор мог делать все, что хотел, возможно, с единственной оговоркой, что не будет совершено никаких отходов (вредного и разрушительного использования), и что в конце срока земля или здание -будет возвращен в том же состоянии, в котором он был взят в аренду. Судебный вклад здесь? Снова и снова суды высказывали мнение, что закон не одобряет ограничения или конфискацию; таким образом, если определенная деятельность не была явно запрещена, арендатор мог бы поступать так, как хочет.
Итак, возвращаясь к нашей истории, что произошло дальше? Что ж, спустя несколько лет после аренды, CX Chariots, у которой изначально были очень грандиозные и амбициозные планы относительно своих последних моделей (я думаю, их рекламный слоган был «The Forward Look of CXXX »), так сказать, потерял колёса, и его приклад затонул; для него настали трудные времена, и, чтобы окупить часть вложений, он передал в аренду печально известную Bacchus ’Bed Bath и WAY Beyond. Итак, домовладелец Авраам Рудинский пошел к своему адвокату и горько пожаловался:
«У нас семейный бизнес, и я предпочел бы арендовать консульство Гоморры, чем Вакх и его гнусная команда. СДЕЛАЙТЕ ЧТО-ТО! »
Но адвокат Авраама мог только пожать плечами и сказать, что, поскольку договор аренды не запрещал то, что сделали Колесницы, не было доступных средств правовой защиты. Но… но с этого момента вторая заповедь («Вы не должны передавать или сдавать в субаренду без согласия домовладельца») появилась в каждой стандартной форме аренды каменных табличек Rudin, REBNY и Blumberg.
И теперь мы делаем шаг вперед. до наших дней, когда пункт о переуступке и субарендах занимает около 10 страниц с одинарным интервалом, охватывая все возможные сценарии и непредвиденные обстоятельства. Одна константа: «Арендатор не должен».
Хорошо, так что, возвращаясь к теме du jour, где это все снова в контексте аренды для меньшего офиса или розничного арендатора? Так что, возможно, некоторые из вас думают: «Ну, Джефф, мы просто попросим домовладельца внести все изменения, необходимые для выравнивания формы». Отправить меморандум об аренде с 200 комментариями по сделке на 2 000 квадратных футов? Ага. Адвокат получает не более чем множество отрицательных отзывов со всех сторон - от адвоката арендодателя, брокера и (в конечном итоге) от разочаровавшегося клиента. Говоря простым языком: «Либо этот парень никогда раньше не сдавал в аренду, либо (что еще хуже) родом из какого-то места под названием« за городом »».
Ну, может быть, не «из города», а из контакта с реалиями аренды небольших офисов.
В заключение: в нашем сценарии партизанской аренды мы направляем узкий луч, сфокусированный на трех четко очерченных областях.
1. Экономика сделки, в которой мы пытаемся защитить нашего клиента от любых неприятных экономических сюрпризов (особенно в том, что касается эскалаций и скрытых платежей);
2. Пригодность помещения для нашего клиента и его предполагаемое использование;
3. И, наконец, некоторые прогнозы либо в отношении стратегии выхода (клиенты работают очень хорошо / плохо, широкие права уступки / субаренды), либо в отношении способа роста без движения (право первого предложения или ROFO) или продления срока ( права на продление).
Джеффри А. Марголис, эсквайр, является основателем юридической фирмы The Margolis Law Firm в Нью-Йорке, где он специализируется на «грязном праве» - покупке, продаже и аренде. Он пишет ежемесячно для The Commercial Observer по юридическим вопросам.
Джеффри А. Марголис, эсквайр, является одним из основателей юридической фирмы Margolis в Нью-Йорке, где он специализируется на «грязном законе» - покупке, продажа и аренда. Он пишет ежемесячно для The Commercial Observer по юридическим вопросам.
комментариев