Море перемен в психологии недвижимости
Кто-нибудь знает хорошего аналитика? После трехлетней эволюции, в ходе которой рынок сделок с недвижимостью перешел от маниакального к пугающему, паническому, кататоническому, осторожному и неуверенному, теперь он полностью заработал.
Впервые за многие годы , недвижимость торгуется в рамках процессов, которые можно назвать относительно нормальными: активы предлагаются на продажу по ценам, находящимся в пределах возможного, ведутся переговоры и заключаются контракты. Мягкие депозиты по контрактам вернулись даже в Нью-Йорке, что является отличным показателем того, что мотивированные продавцы стали активной частью рынка.
Капитал был доступен на протяжении всего периода спада, даже в течение длительного мрачного периода когда сделок не было. Одна проблема, которая существовала (по крайней мере, в моем офисе) в течение последних 24 месяцев, заключалась в том, иссякнет ли предложение доступного капитала до того, как активная торговля вернется. Что ж, совершенно очевидно, что это не так, и за последние несколько недель мы стали свидетелями долгожданного смешения потока нетерпеливых потребителей капитала (заемщиков / застройщиков) с надежным обеспечением и утомленной группой поставщиков капитала, готовых обменять свою занятость на продуктивность.
Самый частый вопрос, который мне задают и разработчики, и поставщики капитала за последние несколько недель: почему сейчас наблюдается такой резкий всплеск активности?
Я полагают, что за последний месяц в психологии рынка произошли огромные изменения, которые лучше всего можно охарактеризовать как возникновение повсеместного ожидания того, что транзакции будут совершены; это заменяет давнее фаталистическое предположение о том, что по той или иной причине сделки могут остановиться. Кто может знать, как это, наконец, начало разворачиваться, но ходят слухи о более чем струйке ощутимых результатов, таких как подписание контрактов и закрытие ссуд по очень низким долгосрочным ставкам, или даже рукопожатия, завышенные ценой, и т. д., и никто не хочет пропустить это действие.
Интересно, что во многих сделках сейчас покупатели и продавцы кажутся одинаково мотивированными - будь то разные взгляды на будущее, проблемы, связанные с конкретным портфелем, или потребности в денежных средствах. или инвестиционные потребности. В результате, говоря языком Уолл-стрит, большинство объектов недвижимости можно создать на рынке.
Это долгожданная новость для рынков капитала. За последние 24 месяца постоянно наблюдался значительный избыток капитала по сравнению с количеством хороших сделок, требующих финансирования. В последнее время это уравнение достигло чего-то близкого к равновесию, и сделки поступают из различных источников, от оппортунистических покупателей до долгосрочных держателей, мотивированных низкими ставками по займам, и многие кредиторы видят, что на их столах появляется больше хороших сделок, чем у них есть персонал и ресурсы для обработки.
Доступно даже финансирование строительства, а лучшие девелоперские проекты сталкиваются с агрессивной конкуренцией со стороны как старших, так и подчиненных источников капитала.
Одним из последствий быстрого расширения реальных сделок является большой разброс цен как среди старших, так и среди младших поставщиков финансирования. Еще не было достаточно закрытых и зарегистрированных транзакций для твердого установления «рыночных цен», а разница в доходности между первоначальным и принятым предложениями является самой высокой за последние 15–20 лет. Это среда, в которой брокер имеет большую ценность как маркет-мейкер, тогда как передача транзакции из единственного источника в существующий источник может привести к тому, что владелец оставит существенную ценность на столе.
Один недавний первый - В процессе ипотечного кредитования первоначальные заявки были поданы с разбросом более 200 по казначейским облигациям, за которым последовал процесс переговоров, в результате которого через 10 дней был оформлен перечень условий на уровне 150. При более рискованном размещении мезз / привилегированных акций первоначальные заявки начинались с 19 процентов, и окончательный перечень условий вскоре был выполнен на уровне 12 процентов.
Существует большая дихотомия между сильной агрессивностью, проявляемой кредиторами и инвесторами при рассмотрении превосходных сделок, и слабым аппетитом к маржинальным сделкам. Определение превосходной сделки сегодня может значительно варьироваться, хотя должны существовать некоторые фундаментальные концепции: 1) опытный заемщик / разработчик, реализующий проект, аналогичный тому, что он или она завершал раньше; 2) налаженный район с действительно актуальными компаниями; и 3) андеррайтинг, основанный на сегодняшних фундаментальных показателях (и не отличающихся от фундаментальных показателей 2010 года), а не на ожиданиях рыночного (или заметного) улучшения в будущем.
Определенно сложно определить идеальное время для перехода к рынка, но множество опытных и сообразительных разработчиков, операторов и инвесторов ясно обнаружили ряд обстоятельств, которые побудили их к действию. Те, кто в последние годы должным образом справлялся с негативными проблемами (или вообще избегал их) и ктоСейчас они придерживаются проектов, которые находятся в пределах их компетенции, и с большой вероятностью найдут привлекательный капитал для участия в них.
Скотт А. Сингер - руководитель компании Singer & Bassuk Organization LLC и членом Финансового комитета REBNY.
комментариев