Курение может сделать или нарушить сделку с недвижимостью
Все больше желающих построить здания, где запрещено курение. (Иллюстрация Гвен Кераваль)
Снимая и продавая недвижимость в Нью-Йорке, человек привыкает к компромиссу. Конечно, ванна на кухне, но посмотри на весь этот шкаф! Технически да, это студия с альковом, но вы кладете занавеску и кровать-чердак - идеально для совместного использования! В том клубном доме Hells Angels через дорогу? О, через некоторое время вы этого почти не замечаете.
Однако, как недавно обнаружил агент Citi Habitats Эбони Стаут, некоторые компромиссы просто невозможно избежать.
Мисс. У Стаута была квартира с двумя спальнями в Форт-Грин. При цене чуть менее 3000 долларов в месяц за просторную спальню с двумя спальнями, стиральной машиной / сушилкой, отоплением и горячей водой, это место было выгодной сделкой.
«Спальни были большими, в них было много места для хранения вещей. В нем были оригинальные детали, это было красиво », - сказала она.
Была только одна загвоздка: квартира располагалась прямо над сигарным салоном. «И был запах сигар», - сказала она. «Независимо от того, в какую комнату вы вошли, оно было там».
Мисс. Стаут показывала квартиру примерно 10-15 клиентам в течение нескольких месяцев, заранее предупредив их всех о дыме, но так и не смогла заключить сделку.
Pan Am Equities управляет множеством бездымных продуктов. зданий, среди них 145 West 67th Street. (Любезно предоставлено Mirador)
«Я объяснял это в своем объявлении или разговаривал с ними по телефону и говорил:« Эй, это над сигарным салоном », а они отвечали:« О, нет. , нет, нет, это нормально, это нормально Я не видела в этом районе двух спален за такую цену, так что знайте, я приду и посмотрю », - сказала она. «А потом, конечно, после того, как они это увидят, они скажут:« О, это красивая квартира, и мы подумаем над этим ». А потом через несколько дней я всегда получал электронное письмо или текст, и они я бы сказал: «Ну, подумав об этом и поискав в Интернете, многие соседи уже жалуются на это, и у меня аллергия на дым, так что ...»
«Люди есть люди и будут сделать практически все ради сделки », - сказала она. Но жить в хьюмидоре с гардеробной - это, по-видимому, слишком большой шаг.
Мисс. Опыт Стаут - яркий тому пример, но она далеко не первый (или последний) брокер, сделка у которой улетучилась. (Буквально!)
Агент Бонда в Нью-Йорке Джун Брокстон недавно пережила похожий случай, когда показывала клиенту квартиру в центре города.
«Это было хорошее здание, но вы вошли на пять футов внутрь, и можно было сказать, что в доме был курильщик, - сказала она. «Я сохранил хладнокровие, сказал:« О, он очень красивый, хорошего размера ». Продаю квартиру. Наконец, мой клиент сказал что-то вроде: «Вы не чувствуете запаха этого дыма?»
«Я сказал:« Да, я чувствую его запах, но я уверен, что немного краски поможет избавиться от него ». «» - вспоминала мисс Брокстон. «Но она такая:« Я так не думаю ... »Она не хотела рисковать. Дело в том, что ей понравилось это место. Это было идеально для нее, но она не хотела рисковать дымом! »
Для растущего числа клиентов просачивание сигаретного или сигарного дыма из соседнего помещения является нарушением условий сделки. < / p>
В последние годы все больше и больше жителей Нью-Йорка начинают ценить жилые дома для некурящих, сказала Observer продавец Mirador Real Estate Кристин МакЭндрюс. И, возможно, в стремлении их привлечь, некоторые городские помещики тоже движутся по этой тенденции. В 2008 году, например, Pan Am Equities запретила курение в своих более чем 30 многоквартирных домах в Нью-Йорке. В 2013 году связанные компании объявили о планах запретить курение в своих арендованных зданиях по всей стране.
Mirador представляет ряд зданий для некурящих, которые, по словам г-жи МакЭндрюс, для многих из ее клиентов добро пожаловать. И для все большего числа клиентов просачивание сигаретного или сигарного дыма из соседнего помещения является препятствием, сказала она.
Фактически, один из ее клиентов в настоящее время продает свой кооператив в Верхнем Вест-Сайде в потеря только для того, чтобы сбежать от соседа, который постоянно курит.
Женщина не заметила, как дым просачивается в ее квартиру во время процесса покупки, но с тех пор, как она переехала, это стало невыносимым, сказала г-жа МакЭндрюс .
«Она работает из дома и не может с этим справиться, а правление (в котором нет правил, запрещающих курение в квартирах) не желает ничего с этим делать», - сказала она. «Итак, она продает свое жилье в убыток, просто чтобы выйти и посмотреть [арендовать] именно в здании для некурящих».
Агент Citi Habitats Тига МакЛойд аналогичным образом работает с клиентом, который продает в затруднении уйти от курящего соседа. Клиент закрыл квартиру в ноябре и теперь выставляет ее на продажу из-за сигаретного дыма от квартиры.Воздух над ней, проникающий через вентиляционные отверстия.
Caroline, 60 West 23rd Street, - еще один отель, в котором запрещено курение. (Предоставлено Mirador)
Мистер МакЛойд не участвовал в первоначальной покупке, но, по его словам, женщина может потерять около 100000 долларов в результате сделки. «И она на самом деле готова потерять столько денег, чтобы уйти».
Мистер МакЛойд собирается перечислить другую квартиру, где дым из соседнего района также является проблемой, и сказал, что будет осторожен, чтобы сообщить о проблеме любым потенциальным покупателям.
С одной стороны, это этично иметь значение. «Если бы я посмотрел на квартиру, и в нее пошел дым, а мне никто не сказал бы, я был бы чертовски зол», - сказал он. Кроме того, с практической точки зрения, знание проблемы до того, как вы переедете, дает вам шанс что-то с ней сделать.
«К счастью, эта квартира нуждается в капитальном ремонте, и когда вы будете ремонтировать вас. может предпринять шаги для смягчения [таких проблем] », - сказал г-н МакЛойд. «Дым на самом деле имеет тенденцию проходить через потолочные осветительные приборы и розетки, поэтому вы можете их закрыть. Это не 100%, но это очень помогает ».
Как и г-жа МакЭндрюс, г-н МакЛойд сказал, что он заметил повышенный интерес клиентов к зданиям для некурящих, что, по его мнению, связано с принятым тогдашним мэром Блумбергом планом 2003 года. запрет на курение в барах и ресторанах. По сути, люди перестали приходить домой по ночам, пахнущие пепельницей, и начали понимать, что им это нравится.
«Нью-Йорк эволюционировал, и люди очень заботятся о своем благополучии и перестали курить. «- Дэвид Маундрелл, Citi Habitats
« Если бы курение не было запрещено в ресторанах и барах, если бы не было такого импульса и прецедента, я не думаю, что мы бы это увидели », - сказал он.
Дэвид Маундрелл, исполнительный вице-президент Citi Habitats по маркетингу новых разработок в Бруклине и Квинсе, сказал, что впервые заметил эту тенденцию около пяти лет назад, когда в новых сдаваемых в аренду зданиях, с которыми он работал, начали обсуждать идею отказа от дыма. -бесплатно.
Сначала он сказал Observer, что был против. «Я думал, что это оттолкнет некоторых людей, снимающих жилье. Это были большие здания, поэтому нужно было закинуть очень широкую сеть ». Но он сказал: «Мы продолжили работу, и она была очень хорошо принята. Нью-Йорк эволюционировал, и люди очень заинтересованы в своем благополучии и перестали курить ».
Согласно последнему опросу общественного здравоохранения Департамента здравоохранения города, в 2014 году курили 13,9% жителей Нью-Йорка, что это самый низкий показатель с момента начала исследования в 2002 году.
Брокер из Corcoran Беверли Роуз является членом совета директоров своего кооперативного дома 131 Thompson, в котором, по ее словам, курить запрещено пять лет назад по указанию случай с давним арендатором и заядлым курильщиком, который в течение многих лет раздражал нескольких соседей своим пассивным дымом (несмотря на то, что, по словам г-жи Роуз, в остальном она была «очень хорошим джентльменом»).
«Когда спонсор взял взглянув на квартиру, им пришлось по сути вырвать стены и пол, чтобы избавиться от запаха, потому что он жил там десятилетиями », - сказала она. «И мы решили, что было бы хорошо сделать это здание для некурящих».
Процесс, с помощью которого кооператив может отказаться от курения, зависит от корпоративных документов здания, но в целом это требует участия двух третей акционеров, сказал Дин Робертс, юрист по недвижимости в Norris McLaughlin & Marcus. Теоретически нарушителей можно выселить, но г-н Робертс сказал, что на самом деле он никогда не видел, чтобы такое дело развивалось дальше первоначальных судебных извещений, прежде чем стороны урегулировали свое собственное мнение.
Точно так же г-н МакЛойд предложил вероятность того, что арендуемое здание действительно выселит арендатора из-за нарушения запрета на курение, была мала до нуля.
«Они будут отправлять им письма, их адвокаты будут участвовать, но, в конце концов, они действительно этого не делают. «Не собираюсь делать выселение, потому что это просто так много времени и денег», - сказал он.
Лучше просто найти здание, которое позволит вам курить. И, по словам г-жи МакЭндрюс, она иногда встречает клиентов, для которых квартира для некурящих является нарушением условий сделки.
«Мне кто-то позвонил в офис и спросил меня об одной из наших гостиниц», - сказала она. «Мы говорили об этом, и она спросила, было ли это здание для некурящих, и я сказал« да », ожидая, что она скажет:« Отлично ». Но она такая:« О, тогда нет, я не могут там жить ». Так что это качество жизни для людей в обоих направлениях».
Это особенно верно среди тех, для кого предупреждение главного хирурга - всего лишь соблазн к дальнейшему снисхождению. Ваши типы моды. Ваша развлекательная толпа. Ваши ... европейцы.
«Я имею дело со многими семьями из Европы и клиентами в моде.n и развлечения », - сказал брокер Douglas Elliman Джаред Селигман. «Они будут проводить обеды, вечеринки и мероприятия, и вообще, если они развлекательные, есть люди, которые курят или хотят курить. Таким образом, несмотря на то, что курение непопулярно в наши дни, они на самом деле сочли бы это огромным недостатком, если бы здание было запрещено курением.
«Ваш собственный дом сейчас - единственное место, где осталось жить. можно курить », - добавил он. «Кроме того, как будто посреди улицы».
комментариев