Кого волнует, что совет по вопросам арендной платы не собирается во внешних районах?
Многоквартирные дома на Гранд-Конкорс типичны для жилищного фонда Нью-Йорка с фиксированной арендной платой: на самом деле не все, что стабилизировано.
Общественный адвокат и кандидат в мэры Билл де Блазио недоволен тем, что Совет по руководящим принципам арендной платы, который ежегодно определяет правила допустимого повышения арендной платы для стабилизированных квартир, из-за плохой посещаемости прекратил проводить собрания за пределами Манхэттена.
«Такой порядок почти гарантирует трудящимся, наиболее пострадавшим от бедствия. решение правления не сможет участвовать, и их голоса не будут иметь никакого отношения к окончательному решению о повышении арендной платы », - сказал де Блазио The New York Times на прошлой неделе. «Это не просто неудобство - это явный провал демократического процесса».
Г-н. Жалоба де Блазио затрагивает две очень могущественные силы в политике Нью-Йорка - недовольство внешнего района по поводу того, что его не принимают в центр принятия решений, ориентированных на Манхэттен, и всепроникающее ощущение, что арендная плата слишком высока. Но оправдано ли это?
Дело в том, что подавляющее большинство квартир со стабилизированной арендной платой во внешних районах и Верхнем Манхэттене практически не имеют стабилизации арендной платы. Хотя с технической точки зрения арендная плата может быть стабилизирована, цены в районе упадут намного ниже установленного законом максимума арендной платы, а это означает, что ежегодное повышение по сути бессмысленно.
«Трудящиеся, наиболее пострадавшие от решений совета директоров», находятся не в Квинсе. или Бронкс, но в Манхэттене.
За пределами центра Манхэттена, коричневого Бруклина и нескольких кварталов в северном Бруклине, регулируемая законом арендная плата за квартиры на самом деле выше, чем - в некоторых случаях вдвое или больше - арендная плата по рыночной ставке, которую фактически взимают арендаторы, которая отображается в договорах аренды и ежемесячных счетах как «льготные» ставки и кредиты. Решение RGB действительно влияет на законодательно регулируемую максимальную арендную плату, но в обозримом будущем большинство арендаторов Нью-Йорка не будут платить арендную плату даже близко к этим пределам.
Когда этот репортер впервые переехал в Нью-Йорк, например, , мы были взволнованы, когда нашли трехкомнатную квартиру со стабилизированной арендной платой на Flatbush Avenue в Prospect Lefferts Gardens. Только когда мы посмотрели на договор аренды, мы поняли, что стабилизированная ставка была на добрые 20 процентов выше, чем ставка, которую мы взимали, - это означает, что в любой момент арендодатель может поднять арендную плату до законодательно стабилизированной ставки, что фактически лишает нас защиты от повышения. . (Раньше домовладельцы могли увеличивать льготную арендную плату на большие суммы только после того, как арендатор покидал квартиру, но с 2003 года это уже не так.)
Может быть, но за пределами роскошных частей дома Манхэттен и Бруклин, замораживание арендной платы Совета по арендной плате не окажет большого влияния.
И когда год спустя мы переехали на две станции метро к югу, в студию в большом помещении с фиксированной арендной платой. В здании на Оушен-и-Черч-авеню разрыв связи стал еще больше: регулируемая законом арендная плата за студию этого репортера с ежемесячным доходом 1050 долларов в месяц намного больше, чем в два раза больше, чем мы взимаем, что означает отсутствие беспрецедентной волны джентрификации, охватившей Гаити Флэтбуш и рост рыночной арендной платы более чем в два раза, здание практически не регулируется. (Причина огромного разрыва между льготной и регулируемой арендной платой заключается в том, что район резко снизился с 1974 года, когда вступила в силу стабилизация арендной платы.)
И дело не только в Флэтбуше - льготная арендная плата является обычным явлением в стабилизированных зданий во внешних районах (а у одной из наших коллег даже была льготная ставка на ее студию в Йорквилле, из которой ее выгоняют, потому что домовладелец пользуется своей возможностью повысить арендную плату в сентябре).
< p> Хотя мы не смогли найти никаких достоверных данных о льготной арендной плате в Нью-Йорке, мы слышали множество жителей отдаленных районов, чей опыт перекликается с нашим собственным: однокомнатная квартира за 1850 долларов в Саннисайде, регулируемая ставка которой на 40 процентов выше, Двухкомнатная квартира в Кингсбридже за 1000 долларов с регулируемой арендной платой, которая более чем на 50 процентов выше. Мы даже слышали от кого-то из быстро облагораживающегося города Ист-Вильямсбург, который платит около 3000 долларов за квартиру, максимальная законная арендная плата которой составляет 3700 долларов.Это не означает, что люди с льготной арендной платой никогда не смогут получить выгоду от стабилизации арендной платы. . На этой неделе мы поговорили с одним защитником доступного жилья, который сказал, что, когда он переехал в свою квартиру на Франклин-авеню в Бруклине, льготная арендная плата была ниже регулируемой, но с тех пор они сошлись. И если арендатор из Восточного Вильямсбурга с доходом в 3000 долларов в месяц продержится еще несколько лет, стабилизация арендной платы может в конечном итоге помочь и ему.
И если Совет по вопросам арендной платы резко повернет влево и решит замораживание регулируетсяарендной платы ежегодно в течение следующих двух десятилетий, арендаторы в Квинсе и Бронксе могут когда-нибудь увидеть, что их льготная арендная плата приблизится к законодательно регулируемому максимуму, и могут оказаться, что они будут платить ставки ниже рыночных.
Но для Теперь, если г-н де Блазио считает, что арендаторы внешнего района заслуживают защиты от повышения арендной платы, ему следует заняться вопросом льготной арендной платы, а не выступать с трибуны по поводу отсутствия собраний за пределами Манхэттена. Для этих арендаторов решение Совета по вопросам арендной платы имеет такое же значение, как и для арендаторов в Вайоминге.
комментариев