Инфляция и коммерческая недвижимость
Вспоминая распространенные опасения, что текущие меры денежно-кредитной политики в конечном итоге приведут к неконтролируемому росту инфляции, Федеральный комитет по открытым рынкам объявил 3 ноября, что он купит долгосрочные казначейские ценные бумаги на 600 миллиардов долларов США. конец второго квартала 2011 года. Решив возобновить программу количественного смягчения - формально, расширение баланса ФРС за счет создания новых денег, которые используются для покупки собственных ценных бумаг правительства - голосующие члены FOMC неизбежно признает, что восстановление экономики остается необычно хрупким и что основные тенденции инфляции ниже оптимальных уровней.
Совершенно неясно, будет ли количественное смягчение эффективным в поддержании условий, благоприятных для ускоренного экономического роста или подразумеваемой цели. уровень инфляции, даже если он приводит к незначительному снижению долгосрочных процентных ставок в период активности покупателя облигаций. Деловые инвестиции более тесно связаны с экономическими перспективами, которые остаются слабыми, чем с краткосрочным, но благоприятным изменением стоимости заимствований. Точно так же риск превышения целевого показателя инфляции в ближайшем будущем считается низким, хотя в реальной экономической деятельности наблюдается значительный спад.
Однако в долгосрочной перспективе риск повышенного инфляционного давления будет заслуживает доверия, если ФРС не усилит свою нынешнюю предвзятость. Для инвесторов, кредиторов и операторов коммерческой недвижимости эта возможность имеет непосредственное значение, учитывая динамическую взаимосвязь между инфляцией и показателями собственности, а также последствия роста инфляции для стоимости финансирования.
Тенденции инфляции снижаются
В отличие от опасений по поводу возможного роста ожидаемой инфляции или шоков от неожиданной инфляции, текущие инфляционные тенденции сдерживаются историческими стандартами. Фактически, последний представленный показатель инфляции базовых потребительских цен находится на самом низком уровне за всю историю наблюдений, поскольку Бюро статистики труда начало отслеживать ряды в 1957 году. Отчасти это отражает большой разрыв между текущим и потенциальным экономическим объемом производства - a спад экономической активности обычно предотвращает сильную инфляцию. Политики сейчас обеспокоены тем, что инфляция слишком низка, ненадежно близка к переломному моменту, при котором устойчивое снижение преобладающего уровня цен может затруднить денежно-кредитную политику.
В статье Washington Post от 4 ноября: ред, председатель Бернанке напомнил читателям, в число которых, несомненно, входило руководство обеих сторон, что существует риск снижения уровня цен. Он отмечает, что «… хотя низкая инфляция в целом - это хорошо, слишком низкая инфляция может создавать риски для экономики, особенно когда экономика находится в тяжелом состоянии. В самом крайнем случае очень низкая инфляция может превратиться в дефляцию, которая может способствовать длительным периодам экономической стагнации ».
В идеале количественное смягчение вызовет инфляцию, но не слишком сильно. В последнем случае политики имеют в своем распоряжении достаточно инструментов для стерилизации увеличения денежной массы. Мы должны понимать, что эти инструменты могут быть дорогостоящими.
Дэниел Торнтон, вице-президент и экономический советник ФРС Сент-Луиса, написал об этом 10 ноября: «Учитывая, что дополнительное количественное смягчение может иметь лишь умеренное влияние на экономический рост, занятость или инфляцию и возможность значительного обострения проблем FOMC, когда придет время восстановить его баланс до более нормальной конфигурации, легко понять значительные разногласия по поводу желательности такой политики ».
Почему количественное смягчение
Учитывая риск дорогостоящего свертывания и вопросы относительно эффективности политики в краткосрочной перспективе, почему количественное смягчение? В статье 2004 года, опубликованной в ведущем рецензируемом экономическом журнале, председатель Бернанке и Винсент Рейнхарт рассмотрели вопрос о денежно-кредитной политике в условиях низких процентных ставок, признав центральный факт, что «когда краткосрочная политическая ставка находится на уровне или близкой к нулю, традиционные средства смягчения денежно-кредитной политики (понижение целевого показателя учетной ставки) более неосуществимы ». За много лет до того, как они могли представить себе точные обстоятельства, которые привели к количественному смягчению в Соединенных Штатах, авторы описывают именно такую программу как одну из «стратегий стимулирования экономики при неизменном уровне учетной ставки».
В реализации этих стратегий явно присутствует элемент искусства, а также науки, поскольку «… верно и то, что неопытность политиков в применении этих альтернативных мер затрудняет калибровку политических действий». Именно в этой калибровке возникают разумные вопросы.о непредвиденных последствиях текущих действий. Эти опасения не упускают из виду лица, определяющие денежно-кредитную политику, хотя в целом мнение FOMC свидетельствует в пользу действий. В своей вышеупомянутой колонке председатель Бернанке прямо обращается к этому вопросу, заявляя следующее:
«Хотя покупка активов относительно незнакома как инструмент денежно-кредитной политики, некоторые опасения по поводу этого подхода преувеличены. Критики, например, обеспокоены тем, что это приведет к чрезмерному увеличению денежной массы и, в конечном итоге, к значительному увеличению инфляции. Ранее мы использовали этот политический подход мало влияли на количество валюты в обращении или на другие общие показатели денежной массы, такие как банковские депозиты. Это также не привело к росту инфляции. Мы сделали все необходимые приготовления и уверены, что у нас есть инструменты, чтобы свернуть эту политику в надлежащее время ».
Председатель Бернанке хотел бы, чтобы мы действовали без робости в проведении денежно-кредитной политики. В своем выступлении в прошлую пятницу на заседании Европейского центрального банка во Франкфурте он заявил, что «… последние два года продемонстрировали ценность гибкости политики и открытости для новых подходов… по мере того, как глобальная финансовая система и национальные экономики становятся все более сложными и взаимозависимые, новые политические вызовы по-прежнему будут требовать новаторских ответных мер ».
Томас Хёниг, президент Федеральной резервной системы Канзас-Сити, придерживается особой точки зрения, утверждая в октябрьском выступлении перед Национальной ассоциацией экономистов бизнеса, что« FOMC должен помнить об этом факте и проявлять осторожность при достижении недостижимых краткосрочных целей, которые имеют непредвиденные, а иногда и разрушительные последствия ».
Далее он поставил под сомнение эффективность инструментов выхода, предложив, что «хотя я согласен с тем, что доступны инструменты для сокращения избыточных резервов, когда это станет целесообразным, я не верю, что Федеральная резервная система или кто-либо другой в противном случае у него есть предвидение, чтобы сделать это в нужное время и в нужную скорость ».
Сдержит ли количественное снижение инфляцию?
После принятия решения аргументы за и против QE2 теперь в основном академические. Теперь задача состоит в том, чтобы обозначить как вероятные, так и возможные результаты. Идея о том, что инфляция связана с денежно-кредитной политикой, имеет долгую интеллектуальную историю. Каждый студент, изучающий экономику, независимо от того, учится ли он в Чикаго или в школах Saltwater в Филадельфии, Кембридже, Нью-Джерси или Нью-Хейвене, слышал изречение Милтона Фридмана о том, что «инфляция всегда и везде является денежным феноменом в том смысле, что она не может возникнуть без большего. быстрое увеличение количества денег по сравнению с выпуском ». Если количественное смягчение причинно связано с резким увеличением денежной массы, обязательно возникнет ценовая нестабильность.
Объяснение профессором Фридманом роли денежной массы в стимулировании инфляции поучительно для нашей оценки обратной стороны QE2. Это потому, что общие показатели денежной массы, включая кредит, не растут быстро. Председатель Бернанке заявил об этом в своих извинениях 4 ноября. То же самое было сказано ранее в этом году тогдашним президентом ФРС Сан-Франциско Джанет Йеллен, которая написала в экономическом письме от 29 марта, что «… расширение баланса ФРС на самом деле не привело к росту кредита. Кредитование было довольно ограниченным. Банки проявляют осторожность, стремясь восстановить финансовое здоровье, сохраняя большую часть денег, созданных в результате этого расширения, на своих счетах в Федеральной резервной системе ».
Принимая позицию прагматика, согласно которой результаты инфляции также определяются инфляцией ожидания, г-н Хёниг ставит под сомнение консенсусное мнение, предлагая, что «FOMC никогда не показывал себя очень хорошо в упражнениях по тонкой настройке или в установлении и управлении инфляцией и инфляционными ожиданиями для достижения желаемых результатов». в конечном итоге результат остается неопределенным.
Хороша или плохая инфляция для недвижимости?
Разногласия между ведущими политиками по поводу инфляционного воздействия количественное смягчение обязывает нас учитывать последствия для коммерческой недвижимости. Наше базовое ожидание может заключаться в том, что инфляция останется под контролем. Однако мы не можем игнорировать возможность сюрпризов в условиях terra incognita.
Согласно общепринятому мнению, коммерческая недвижимость обеспечивает защиту от инфляции. Мы должны быть осторожны в своих желаниях. Взаимосвязь между показателями собственности и инфляцией не является неизменной. Недвижимость может предлагать частичное хеджирование против ожидаемой инфляции, но обычно оно неэффективно для хеджирования неожиданной инфляции.
Даже в первом случае эффективность хеджирования зависит от ценовой способности операторов в отношениях с арендаторами. . Если фундаментальные показатели слабые, инфляция подорвет реальную прибыльс. Как описал Гленн Мюллер 20 лет назад, «хотя недвижимость явно обеспечивает эффективное хеджирование инфляции, это происходит в первую очередь тогда, когда уравнение спроса и предложения на рынке недвижимости находится в равновесии». Некоторых инвесторов будет беспокоить эффективность государственных REIT в области защиты от инфляции, а не особенности деятельности на уровне собственности. Исследования показывают, что REIT в целом возвращает снижение инфляции. Компонент капитала REIT играет роль в этом результате.
Как показал Юджин Фама почти 50 лет назад в своем знаменитом трактате о случайном блуждании Уолл-стрит, существует отрицательная связь между доходностью акций и инфляцией в целом. считается косвенным эффектом, который отражает негативное влияние более высокой инфляции и более высоких процентных ставок на макроэкономические показатели.
Результаты REIT актуальны спустя годы. Джо Гюрко и Питер Линнеман обнаружили, что «доходность REIT имеет тенденцию сильно отрицательно коррелировать с инфляцией. В этом отношении они больше похожи на традиционные акции и облигации, чем на любой другой тип недвижимости ».
В конечном счете, инвестор, который ожидает медленного возврата к созданию рабочих мест или может предпочесть поиск убежища в REIT. следует опасаться призрака инфляции, а не собственности.
Сэм Чандан, доктор философии, главный экономист мира и исполнительный вице-президент Real Capital Analytics и адъюнкт-профессор недвижимости в Wharton.
комментариев