Что здание с сайтами развития?
Из всех этих данных довольно легко сделать вывод, что мы хорошо проходим внизу с точки зрения низкой точки в реализации продаж инвестиционной недвижимости. В 1H10 состоится 6,488 млрд долларов в совокупных продаж, на 131 процент от продаж в размере 2,8 млрд. Долл. США в первой половине 2009 года (1:09). Что еще более важно, этот уровень активности уже превысил 6,26 млрд. Долл. США, записанные в 2009 году.
Мои предыдущие столбцы также показали, что, хотя, хотя было ясно, что мы проходили дно с точки зрения активности транзакции, ценным горизонтом Был менее четким, поскольку типы продуктов на некоторых рынках видны значения, поднимающиеся, а типы продуктов на других рынках наблюдаются, что значения продолжают скользить. Рынок сайта развития, который определяет стоимость земли, ничем не отличается.
четко, количество продаж земли упала в 2009 году в тандеме с остальным рынком, поскольку условия продолжали ухудшаться в течение прошлого года. Фактически, во всех 2009 годах было только 66 сайтов развития, продаваемых на рынке Нью-Йорка. Это удивительно низкое число, учитывая, что, в 2006 году, в 2006 году, один только в Knakal продал 217 сайтов развития в Нью-Йорке. В этом году были сотни сайтов, которые увидели пик в количестве транзакций по продаже земель.
в отношении деятельности сайта развития, мы видим, что объем продаж значительно в первой половине 2010; Однако значение этих сайтов все еще падает.
На рынке земли, мы видим, что в 2009 году было продано 66 сайтов в городе (с целью этого анализа, мы рассматриваем только сайты с минимумом 10 000 построенных квадратных футов). Квинс под сумаркутом возглавлял путь с 19 сайтами, продаваемыми в 2009 году, в котором внимательно следили Бруклин с 16 и Бронкс с 15. В 1П10 уже было продано 36 сайтов, что указывает на увеличение на 9,1 процента на сумму на 9,1 процента. < / p>
Если мы проанализируем общий построенный квадратный кадры сайтов, которые были проданы, мы видим, что в 2009 году тамБыли ли проданы 2,77 миллиона строительных квадратных футов сайтов развития. В этой категории Квинс под субзаркет возглавлял путь с 818 000 построенных квадратных футов на земле, следующую тесно-и удивительно - Bronx субмаркутом, где было 773 000 постройных ног проданных земель. В Bronx подавляющее большинство этих сайтов было приобретено на доступное и субсидируемое жилищное строительство.
в 1Н 10, мы видели 2,64 млн. Строительные квадратные футы проданных сайтов развития, увеличение на 90 процентов за 2009 год. годовой базис.
Для более яркого сравнения деятельности, мы анализируем общий объем доллара объема продаж. В 2009 году составил 334,8 млн долларов на рассмотрение продажи сайта развития. С этой точки зрения Манхэттен всегда ведет путь, и это было место, которое было произведено в 192,5 млн. Долларов этого общего объема транзакций (для этого исследования и весь наш статистический анализ, мы различаемся между Манхэттеном и Северным Манхэттен, который разбирается на 96-й улице Восточная сторона и 110-я улица на западной стороне).
в 1Н 10, насчитывалось 554,2 млн. Долл. США, проживающий на 231 процента на протяжении всего 2009 года на годовой основе. Самый большой разрыв здесь был в Манхэттенском субмаркете, в котором Всего в 2009 году выросло до 418 млн. Долл. США в 1 часе10, заметное увеличение на 334 процентах. Если эта тенденция продолжается, доллары, потраченные на сайты развития Манхэттена в 2010 году, будут более чем в четырехместных уровнях 2009 года.
Эти статистические данные не удивительны, учитывая значительное снижение объема транзакций 2009. Исходя из этих исторических минимумов, мы видели огромное увеличение активности по всему доску во всех типах продуктов, во всех субмаркетах. Как я уже упоминал, однако стоимость земли продолжает падать. Фактически, цифры в 1H10 показывают, что в среднем земля снизилась примерно на 15 процентов относительно его уровня 2009 года. Важно отметить, что дано относительно небольшое количествоСнарежения, одна транзакция или два могут значительно перекосить эти цифры в отдельном субмаркете.
Мы, однако, посмотрим на ценные тенденции в каждом.
Сумаркут, испытывающий наибольшее снижение стоимости, был северным Манхэттен, в котором средний сайт продан за 155 долларов за постройку ноги в 2009 году; В 1H10 в среднем было всего 91 доллар, снижение стоимости на 41%.
в Бруклинском субмаркете, стоимость земли снизилась в среднем в размере 93 долл. США в 2009 году до 80 долларов в 1:10, сокращение на 14 процентов. В Manhattan в среднем 2009 года составил 384 долл. США за постройку квадратных футов, что упало до 345 долларов в 1Н 10, снижение на 10 процентов. Неудивительно, что среднее значение 345 долларов было самым высоким во всех субмаркетах.
Аналогичное 10-процентное снижение наблюдалось в Bronx, где значение снизилось из среднего 2009 года в размере 39 долларов за 35 $ ,
Единственный рынок, который показал увеличение стоимости земли в 1H10, был субмаркутом Queens. Здесь мы увидели, что на 10 процентов увеличится до 75 долларов за строительный квадратный фут, по сравнению с средним 2009 года в размере 68 долларов. Эти цифры, однако, перекошены одной транзакцией, которая Massey Knakal закрылась в марте 2010 года: 74-41 бульвара королевных королев продан за 150 долларов за построенный квадратный фут. Этот сайт был необычным в том, что редко редко проводит доступен сайт развития бульвара в королеве, а особенно не один с его характеристиками.
«На сайте было 237 футов королевы бульвара, что было идеально подходит для розничной разработки», - сказал Томас Донован, мой партнер в Кнакале Масса, который бронировал эту сделку. «Зонирование в этом районе было изменено, что побудило несколько новых жилых событий, что привело к существенной потребности в розничном пространстве».
Если эта одиночная продажа была удалена из статистики, рынок Queens составил бы 65 долларов США. за построенный квадратный фут в 1H10. Это привело бы в среднюю цену за квадратный фут на 4 процента ниже среднего 2009 года.
Ожидается, чтоУвеличение объема продаж земли будет продолжаться в качестве кредиторов и специальных услугу, чтобы избавиться от своих балансовых листов проблемных активов, многие из которых являются земельными участками и сайтами развития. Мы видели все большее число этих остановленных сайтов, и мы ожидаем, что эта тенденция продолжится, когда процесс использует процесс, который движется вперед.
Мы считаем, что причина земли продолжала падать Из-за восприятия более слабых оснований, как рынок движется вперед. Любой, кто покупает землю в области развития, должен проецировать то, что они верят, основы будут два или три года вниз по линии, когда вновь построенное здание готово к продаже или аренду. С такой неопределенностью, окружающей недавние экономические показатели, неудивительно, что консервативные прогнозы, относительные к будущим основаниям, изобилуют.
на положительном примечании, мы недавно видели наличие финансирования для строительства, становятся все обильными, чем В недавней памяти. Хотя всегда было финансирование для нового строительства, даже в худшие времена во время этой рецессии мы сейчас видим больше кредиторов, переходящих в эту нишу, и банки начинают конкурировать с развертыванием капитала для новых проектов. Эти кредиторы даже начинают подписать проекты, которые называются кондо-конструкторскими кондиционерами - освежающим, и значительно необходимо, подписать для рынка.
Как известное пословицу о земле идет, - они не делают больше из этого. " Из-за этого мы полностью ожидаем, что стоимость земли увеличивалась в какой-то момент в течение следующих нескольких кварталов.
Робертнакал - это председатель и партнер создания Masssey Knakal Realty Services и в его карьере бронировал продажу больше, чем 1 075 Свойства, имеющие рыночную стоимость превышения в размере 6,5 млрд долларов.
комментариев