Что за L? Снижение расходов на услуги метро - это волнение по поводу недвижимости
Последний поезд до Бруклина? (Кейтлин Фланнаган для Observer)
Паника начинается где-то в районе Бушвика. Волосатая орда выливается из лабиринтов чердаков, садится на длинные доски, высокие велосипеды и бритвенные самокаты и устремляется к городу. Он катится на запад, набирая обороты, мимо Гранд-стоп, затем Грэма, Лоримера и Бедфорда, сметая за собой красиво одетую в очки толпу арт-директоров, редакторов журналов, UX-дизайнеров и странного младшего финансиста - отчаянную толпу спустившись по Ист-Ривер в водовороте фланелевых сумок и курьерских сумок, а также сортов кофе одного происхождения, борясь с этим в стиле осени Сайгона для Ubers и маршрутных автобусов, велосипедов Citi и водных такси. Их пункт назначения - Манхэттен! - через дорогу, но все же так далеко…
Поезд L закрывается, люди! Давайте все сходить с ума.
В январе столичное управление транзита обнародовало, что планирует в ближайшие несколько лет нарушить работу линии метро L, якобы для устранения повреждений, нанесенных ураганом «Сэнди». Точные детали еще не определены (MTA направило наблюдателя на пресс-релиз от 6 февраля, в котором отмечается, что у агентства еще нет установленного плана или графика работ), но потенциальные варианты включают как полное, так и частичное отключение Трубка Канарси, несущая L под Ист-Ривер. В первом случае проект можно было завершить примерно за 18 месяцев. В последнем случае работы продолжались бы несколько лет.
В любом случае это плохие новости для жителей Бруклина, живущих вдоль L, и, соответственно, для рынков недвижимости в этих районах. Какое влияние окажет остановка на жилье в таких районах, как Вильямсбург и Бушвик? Невозможно сказать, но ответ - не «нет».
Южный Вильямсбург и такие объекты, как Schaefer Landing, выиграют от близости к железнодорожной линии JMZ. (Фото: любезно предоставлено CoStar)
Действительно, несколько брокеров, с которыми беседовал Observer, сказали, что они уже начали замечать последствия объявления MTA.
Агент Бонда Нью-Йорка Дэвид Каземи сказал, что он в последние недели двое клиентов уклонялись от квартир вдоль L. Один из них, как он отметил, специально просил осмотреть места возле линии до того, как стало известно о сбое.
«У меня было объявление прямо у остановки на Грэм-авеню, но когда я сказал ему об этом [ после объявления MTA] он как бы отступил, нажал на тормоза », - сказал г-н Каземи. «Поэтому думать, что это никого не волнует и никто об этом не говорит, это определенно не так».
Жилой агент DJK Бьянка Тикнер недавно отменила несколько выступлений в Вильямсбурге после пары клиенты решили, что они не хотят беспокоиться о потенциальной сердечной боли L train.
«Вильямсбург определенно был вариантом с точки зрения того, где мы хотели бы жить», - сказала Observer одна из клиентов, Дженнифер Ван. «Но [перспектива работы с L-поездом] сильно оттолкнула». Вместо этого г-жа Ван выбрала Парк-Слоуп, где, как она отметила, «есть несколько остановок метро».
Планы MTA все еще «в воздухе», - сказала г-жа Тикнер. «Но они уже влияют на то, как люди принимают решение об аренде».
«Мы поговорили с нашими застройщиками [чтобы сказать им], что у них должно быть разумное ожидание того, что, когда это произойдет, цены на аренду будут ", - сказал генеральный директор Miron Properties Джефф Шлейдер, добавив, что его компания представляет сотни существующих или строящихся объектов вдоль линии L.
Скорее всего, это не повлияет на продажи, - сказал он. «Мы не видим, что это оказывает долгосрочное влияние на стоимость продажи жилой недвижимости просто из-за масштабов инфраструктуры, которая выросла, и активности, которая уже встроена в эти районы. Настроение, которое мы слышим на рынке, заключается в том, что [с точки зрения] покупной цены на продаваемую недвижимость стоимость, похоже, стабильно держится ».
Агент Compass Джеймс Кокс согласился.
«Мы собираемся выставить на продажу квартиру рядом с L на Северной 11-й улице, и мы выставляем ее по той же рыночной цене, что и до того, как мы узнали о L», - сказал он. «И я не думаю, что у нас возникнут большие проблемы с этим».
Пост-Сэнди повреждения в L-туннеле. (Фото: MTA / Flickr)
Тем не менее, г-н Кокс заметил увеличение количества запросов от домовладельцев из Вильямсбурга, заинтересованных в выводе своей собственности на рынок до начала работы. «У нас были люди, которые думали о листинге весной, и теперь один из них собирается [выйти на рынок] на следующей неделе, просто чтобы побороть любой ажиотаж, который может быть», - сказал он.
Генеральный директор RealDirect Дуг Перлсон сказал. что он наблюдал похожее явление.
«Если вы думаете о продаже в Вильямсбурге в ближайшие год или два, вывероятно, думает о том, чтобы выйти на рынок раньше, чем позже », - сказал он. «Итак, прямо сейчас у нас назревает несколько вещей, владельцы которых хотят продать прямо сейчас, а не ждать, пока не произойдет серьезный сбой, который может повлиять на цену, которую они получают».
Хотя цены продажи будут г-н Перлсон предсказал, что падение арендной платы может повлиять на рынок продаж для инвесторов меньше, чем арендная плата.
«Если это повлияет на арендную плату как инвестор, то это повлияет на вашу ставку возврат и цена, которую вы готовы заплатить хотя бы в краткосрочной перспективе », - сказал он.
Новости не так уж и плохи. В конце концов, люди должны где-то жить, а это значит, что в соседних кварталах на линиях, отличных от L, может появиться неровность. Например, г-н Перлсон частично объяснил недавний рост цен в кондоминиуме Schaefer Landing в Южном Вильямсбурге (который находится рядом с линиями JMZ) планами поезда L MTA. Он процитировал там квартиру с двумя спальнями, контракт на которую недавно был заключен по цене 1 279 долларов за квадратный фут.
«Год назад в этом здании было неслыханно, что было меньше 1200 долларов за фут», - сказал он. «Я не удивлюсь, если это отчасти стало результатом разговоров вокруг поезда L».
Помимо Южного Вильямсбурга, Бед-Стуй извлекает выгоду из любого простоя поезда L. Шлейдер предположил, что, особенно для жителей Бушвика, этот район предлагает аналогичную атмосферу и удобства и имеет сопоставимую цену.
Брокер из Холстеда Хаким Эдвардс сказал, что он ожидает, что части Бушвика, Бед-Стаи и Риджвуда будут обслуживаться JMZ. чтобы увидеть всплеск интереса.
Президент Siderow Residential Джошуа Аркус проявил меньший энтузиазм. «Я не думаю, что места вдоль JMZ невероятно желательны, независимо от ситуации», - сказал он.
И может, наконец, настало время Квинса сиять?
«Я думаю, что это положительно скажется на Квинсе», - сказал г-н Каземи. «Потому что прямо сейчас - это относительный термин, - но Квинс стоит дешево. Я искал вложения в Woodside, и это 600 долларов за квадратный фут. Где вы найдете что-нибудь по цене 600 долларов за фут? Вы идете в Бед-Стуй, люди покупают по 900 долларов за фут ».
Карла Саладино, управляющий партнер Mirador Real Estate, рассказала Observer, что в прошлом месяце она видела пикап в Бруклине. переехать в Асторию. По словам Ша Динура, президента Triumph Property Group, занимающейся недвижимостью в этом районе и Вильямсбурге, в Лонг-Айленд-Сити также может наблюдаться приток беженцев с поездами L.
Отказ поезда L также может принести пользу охотникам за квартирами. «Разобраться с неудобствами в течение нескольких лет в обмен на выгодную сделку», - предложил агент Argo Real Estate Алан Хедрик.
«В Вильямсбурге ведется строительство нескольких новых застроек, и в зависимости от того, когда они закончатся, покупатели действительно смогут найти выгодную сделку, потому что люди на самом деле не будут искать в Вильямсбурге», - он сказал.
«Если MTA сообразителен и, наконец, проснется и вложит деньги и мысли в поезд G, это приведет к новой волне [роста]», - Дэвид Маундрелл из CitiHabitats
Есть хороший шанс, что L-зависимые районы выйдут с другой стороны испытания, более желанной, чем когда-либо. План MTA предусматривает такие улучшения, как новые лестницы и лифты на остановке Бедфорд-авеню, а также дополнительные электрические подстанции, которые позволят пропускать дополнительные поезда в часы пик.
Помимо этого, существует возможность использования обходных путей. место в процессе ремонта станет постоянным приспособлением, добавив к транспортным возможностям района. Например, увеличение количества поездов G может принести большую пользу Вильямсбургу и другим районам, расположенным вдоль этой линии, сказал Дэвид Маундрелл, исполнительный вице-президент по маркетингу новых разработок в Бруклине и Квинсе для Citi Habitats.
«Если MTA будет разумным и, наконец, просыпается и вкладывает деньги и мысли в поезд G, что приведет к новой волне [роста] », - сказал он.
« Есть более широкая проблема, которую необходимо решить помимо простого ремонта. поезд L, - сказал г-н Шлейдер. «Существует огромное количество пассажиров, и это может привести к созданию более совершенной системы альтернативного транспорта, будь то скоростной трамвай, предложенный недавно, полосы для экспресс-автобусов на Вильямсбургском мосту или экспресс-паромы. Еще многое предстоит сделать, и он должен оставаться на месте после завершения работ в метро ».
И, эй, в любом случае, может быть, все будет не так уж плохо.
«Я думаю, они сначала всех напугали до смерти», - сказал г-н Динур. «Я думаю, что это стратегия [MTA]:« Давайте создадим настоящую панику, а затем немного ее уменьшим ». Они управляют ожиданиями людей».
комментариев